{"id":201943,"date":"2024-05-21T15:25:31","date_gmt":"2024-05-21T13:25:31","guid":{"rendered":"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/?page_id=201943"},"modified":"2026-08-03T14:42:06","modified_gmt":"2026-08-03T12:42:06","slug":"annuite-emprunt","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/annuite-emprunt","title":{"rendered":"Annuit\u00e9 de pr\u00eat immobilier : formule, calcul et optimisation"},"content":{"rendered":"\n<p>Vous remboursez votre pr\u00eat chaque mois, mais votre banque calcule votre capacit\u00e9 d&#8217;emprunt \u00e0 l&rsquo;ann\u00e9e. Ce d\u00e9calage cr\u00e9e des confusions, et parfois des mauvaises surprises au moment de d\u00e9poser un dossier. Le calcul annuit\u00e9 de votre emprunt est le chiffre central : il r\u00e9sume en un seul montant ce que votre cr\u00e9dit vous co\u00fbte sur douze mois.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici comment la calculer, l&rsquo;interpr\u00e9ter et, surtout, la r\u00e9duire.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-9d6595d7 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-style-green-top-border is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p><strong>Ce qu&rsquo;il faut retenir<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>L&rsquo;annuit\u00e9<\/strong> correspond \u00e0 la somme totale rembours\u00e9e chaque ann\u00e9e : capital + int\u00e9r\u00eats. Elle est \u00e9gale \u00e0 12 mensualit\u00e9s. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>La formule<\/strong> : A = C \u00d7 [i \u00d7 (1+i)^n] \/ [(1+i)^n \u2212 1], o\u00f9 C = capital emprunt\u00e9, i = taux annuel, n = dur\u00e9e en ann\u00e9es. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Exemple concret<\/strong> : 250 000 \u20ac sur 20 ans \u00e0 3,5 % \u2192 annuit\u00e9 de 17 595 \u20ac par an (hors assurance). <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Avec assurance<\/strong> : ajoutez le TAEA \u00d7 capital emprunt\u00e9. Pour un TAEA de 0,25 % sur 250 000 \u20ac, cela repr\u00e9sente 625 \u20ac de plus par an. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00e8gle HCSF<\/strong> : votre annuit\u00e9 totale (cr\u00e9dit + assurance + autres charges) ne doit pas d\u00e9passer 35 % de vos revenus bruts annuels. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Annuit\u00e9 in fine<\/strong> : seuls les int\u00e9r\u00eats sont vers\u00e9s chaque ann\u00e9e. Le capital est rembours\u00e9 en totalit\u00e9 \u00e0 la derni\u00e8re \u00e9ch\u00e9ance.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-rm-button-orange\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/simulation\">Comparer votre assurance emprunteur et r\u00e9duire votre annuit\u00e9<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;une annuit\u00e9 de pr\u00eat immobilier ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le calcul annuit\u00e9 d\u00e9signe la somme totale vers\u00e9e \u00e0 votre banque sur douze mois pour rembourser votre cr\u00e9dit. Elle regroupe deux composantes : une part de capital et une part d&rsquo;int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans un pr\u00eat amortissable classique, ces deux parts \u00e9voluent en sens inverse au fil des ann\u00e9es, la part des int\u00e9r\u00eats recule, celle du capital augmente mais le montant total reste identique d&rsquo;une ann\u00e9e \u00e0 l&rsquo;autre. C&rsquo;est ce que les banques appellent une <strong>annuit\u00e9 constante<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info\"><p><strong>D\u00e9finition : annuit\u00e9 de pr\u00eat<\/strong><br\/>L&rsquo;annuit\u00e9 est la somme vers\u00e9e chaque ann\u00e9e pour rembourser un cr\u00e9dit amortissable. Elle comprend le remboursement d&rsquo;une fraction du capital emprunt\u00e9 et les int\u00e9r\u00eats calcul\u00e9s sur le capital restant d\u00fb. \u00c0 distinguer de la mensualit\u00e9, qui correspond \u00e0 l&rsquo;annuit\u00e9 divis\u00e9e par 12.<\/p><\/div>\n\n\n\n<p>La dur\u00e9e maximale d&rsquo;un <a href=\"\/guide\/pret-immobilier\">pr\u00eat immobilier<\/a> en France est fix\u00e9e \u00e0 25 ans (27 ans dans certains cas de VEFA ou de travaux repr\u00e9sentant au moins 10 % du co\u00fbt total de l&rsquo;op\u00e9ration), conform\u00e9ment aux recommandations du Haut Conseil de Stabilit\u00e9 Financi\u00e8re (HCSF) applicables depuis le 1er janvier 2022.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-warning\"><p><strong>\u00c0 ne pas confondre<\/strong><br\/>Une annuit\u00e9 n&rsquo;est pas un TAEG. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un taux exprim\u00e9 en pourcentage. L&rsquo;annuit\u00e9 est un montant exprim\u00e9 en euros. Le TAEG sert \u00e0 comparer des offres de pr\u00eat ; l&rsquo;annuit\u00e9 sert \u00e0 calculer votre budget annuel r\u00e9el.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div>[expert_comment user_name=\u00a0\u00bbHubert Couture-Fourcade\u00a0\u00bb job_title=\u00a0\u00bbAgent immobilier (ancien notaire)\u00a0\u00bb clickable=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb comment=\u00a0\u00bbEn revente ou en divorce, c\u2019est toujours le tableau d\u2019amortissement qui tranche, pas la mensualit\u00e9 affich\u00e9e sur le contrat.\u00a0\u00bb]<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Calcul annuit\u00e9 d&#8217;emprunt : simulation en ligne<\/h2>\n\n\n<p>[auctor_tool_embed id=\u00a0\u00bb15&Prime;]<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quelle est la formule de calcul de l&rsquo;annuit\u00e9 constante ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Trois variables suffisent pour le calcul annuit\u00e9 : le montant emprunt\u00e9, le taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat nominal et la dur\u00e9e du pr\u00eat. La formule donne une annuit\u00e9 exacte, valable pour tout pr\u00eat \u00e0 taux fixe.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Formule de l&rsquo;annuit\u00e9 constante :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info without-background\"><p>A = C \u00d7 [i \u00d7 (1+i)^n] \/ [(1+i)^n \u2212 1]<\/p><\/div>\n\n\n\n<p>O\u00f9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>A<\/strong> = montant de l&rsquo;annuit\u00e9 (\u20ac)<\/li>\n\n\n\n<li><strong>C<\/strong> = capital emprunt\u00e9 (\u20ac)<\/li>\n\n\n\n<li><strong>i<\/strong> = taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat annuel en d\u00e9cimal (ex. 3,5 % \u2192 0,035)<\/li>\n\n\n\n<li><strong>n<\/strong> = dur\u00e9e du pr\u00eat en ann\u00e9es<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Exemples de calcul annuit\u00e9 pas \u00e0 pas<\/h3>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1080\" height=\"1200\" src=\"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/Calcul_annuite_formule-1.png\" alt=\"Calcul annuite formule\" class=\"wp-image-222644\" srcset=\"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/Calcul_annuite_formule-1.png 1080w, https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/Calcul_annuite_formule-1-270x300.png 270w, https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/Calcul_annuite_formule-1-450x500.png 450w, https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/Calcul_annuite_formule-1-768x853.png 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 1080px) 100vw, 1080px\" \/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>Prenons un emprunt de 250 000 \u20ac sur 20 ans au taux nominal de 3,5 %.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-question without-background\"><p><strong>Calcul d\u00e9taill\u00e9 : 250 000 \u20ac sur 20 ans \u00e0 3,5 %<\/strong><br\/>A = 250 000 \u00d7 [0,035 \u00d7 (1,035)^20] \/ [(1,035)^20 \u2212 1]<br\/>(1,035)^20 = 1,9898<br\/>A = 250 000 \u00d7 [0,035 \u00d7 1,9898] \/ [1,9898 \u2212 1] A = 250 000 \u00d7 0,06964 \/ 0,9898 <strong>A = 17 595 \u20ac par an<\/strong>, soit environ <strong>1 466 \u20ac par mois<\/strong><br\/>Sur 20 ans : total rembours\u00e9 = 351 900 \u20ac Co\u00fbt du cr\u00e9dit (int\u00e9r\u00eats seuls) = <strong>101 900 \u20ac<\/strong><\/p><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Tableau comparatif selon la dur\u00e9e<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour un emprunt de 250 000 \u20ac avec un taux nominal de 3,5 % :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Dur\u00e9e<\/th><th>Annuit\u00e9<\/th><th>Mensualit\u00e9<\/th><th>Int\u00e9r\u00eats totaux<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>15 ans<\/td><td>21 459 \u20ac<\/td><td>1 788 \u20ac<\/td><td>71 885 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>20 ans<\/td><td>17 595 \u20ac<\/td><td>1 466 \u20ac<\/td><td>101 900 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>25 ans<\/td><td>15 013 \u20ac<\/td><td>1 251 \u20ac<\/td><td>125 325 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Allonger la dur\u00e9e de 5 ans r\u00e9duit l&rsquo;annuit\u00e9 dans votre calcul annuit\u00e9, mais alourdit le co\u00fbt total des int\u00e9r\u00eats de 23 000 \u00e0 30 000 \u20ac selon les paliers. Ce compromis est \u00e0 \u00e9valuer au regard de votre taux d&rsquo;endettement actuel.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-check\"><p><strong>Conseil<\/strong><br\/>Le taux utilis\u00e9 dans la formule est le <strong>taux nominal<\/strong>, pas le TAEG. Pour avoir une vision compl\u00e8te du co\u00fbt annuel r\u00e9el (frais de dossier, garantie, assurance), r\u00e9f\u00e9rez-vous au TAEG figurant dans l&rsquo;offre de pr\u00eat. Sur un pr\u00eat de 250 000 \u20ac \u00e0 20 ans, l&rsquo;\u00e9cart entre taux nominal et TAEG peut repr\u00e9senter 400 \u00e0 900 \u20ac d&rsquo;annuit\u00e9 suppl\u00e9mentaire selon les frais annexes.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div>[expert_comment user_name=\u00a0\u00bbHubert Couture-Fourcade\u00a0\u00bb job_title=\u00a0\u00bbAgent immobilier (ancien notaire)\u00a0\u00bb clickable=\u00a0\u00bbfalse\u00a0\u00bb comment=\u00a0\u00bbAvant d\u2019allonger la dur\u00e9e pour baisser l\u2019annuit\u00e9, il faut toujours regarder le co\u00fbt total du cr\u00e9dit, pas seulement l\u2019effort mensuel.\u00a0\u00bb]<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Annuit\u00e9 ou mensualit\u00e9 : quelle est la vraie diff\u00e9rence ?<\/h2>\n\n\n\n<p>C&rsquo;est la confusion la plus r\u00e9pandue. En pratique, les banques, les courtiers et les simulateurs en ligne affichent des <strong>mensualit\u00e9s<\/strong>, c&rsquo;est-\u00e0-dire le montant \u00e0 rembourser chaque mois. L&rsquo;annuit\u00e9, elle, sert aux calculs r\u00e9glementaires de capacit\u00e9 d&#8217;emprunt et \u00e0 la v\u00e9rification du taux d&rsquo;endettement.<\/p>\n\n\n\n<p>La relation est simple : <strong>Annuit\u00e9 = Mensualit\u00e9 \u00d7 12<\/strong><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info\"><p><strong>Pourquoi cette distinction existe-t-elle ?<\/strong><br\/>Historiquement, les pr\u00eats immobiliers \u00e9taient structur\u00e9s sur des versements annuels. Le passage aux mensualit\u00e9s, g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 en France depuis les ann\u00e9es 1980, a conserv\u00e9 l&rsquo;annuit\u00e9 comme unit\u00e9 de r\u00e9f\u00e9rence dans les calculs r\u00e9glementaires et les textes de loi, notamment pour le plafond HCSF. Votre banque calcule votre taux d&rsquo;endettement en base annuelle, d&rsquo;o\u00f9 l&rsquo;importance de ma\u00eetriser ce chiffre avant de d\u00e9poser un dossier. <\/p><\/div>\n\n\n\n<p><strong>Ce que cela change concr\u00e8tement :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si votre banquier \u00e9voque une \u00ab\u00a0annuit\u00e9 maximale de 14 700 \u20ac sur une base de 42 000 \u20ac de revenus bruts annuels\u00a0\u00bb, il parle d&rsquo;une mensualit\u00e9 de 1 225 \u20ac. Savoir convertir d&rsquo;un sens \u00e0 l&rsquo;autre \u00e9vite les malentendus et acc\u00e9l\u00e8re les n\u00e9gociations.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-check\"><p><strong>Rep\u00e8re pratique<\/strong><br\/>Quand un simulateur affiche une mensualit\u00e9 de 1 200 \u20ac, votre annuit\u00e9 est de 14 400 \u20ac. Comparez ce chiffre \u00e0 35 % de vos revenus bruts annuels pour v\u00e9rifier votre \u00e9ligibilit\u00e9 avant m\u00eame de d\u00e9poser un dossier. <\/p><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment int\u00e9grer l&rsquo;assurance dans le calcul de votre annuit\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<p>La formule standard de calcul annuit\u00e9 ne tient compte que du capital et des int\u00e9r\u00eats. L&rsquo;assurance emprunteur s&rsquo;ajoute \u00e0 ces montants, et son poids est souvent sous-estim\u00e9, particuli\u00e8rement sur les profils de plus de 45 ans.<\/p>\n\n\n\n<p>Le co\u00fbt annuel de l&rsquo;assurance se calcule ainsi :<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info without-background\"><p>Co\u00fbt annuel assurance = Capital emprunt\u00e9 \u00d7 TAEA<\/p><\/div>\n\n\n\n<p>Le <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/assurance-pret-immobilier\/calcul\">TAEA (Taux Annuel Effectif d&rsquo;Assurance)<\/a> varie selon votre \u00e2ge, votre \u00e9tat de sant\u00e9, votre profession et les garanties souscrites.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info\"><p><strong>Fourchettes de TAEA par profil (donn\u00e9es de march\u00e9 2024-2025)<\/strong><br\/>&#8211; Emprunteur de 30 ans, non-fumeur, cadre : <strong>0,07 % \u00e0 0,15 %<\/strong> en d\u00e9l\u00e9gation d&rsquo;assurance<br\/>&#8211; Emprunteur de 40-45 ans, non-fumeur : <strong>0,20 % \u00e0 0,40 %<\/strong><br\/>&#8211; Emprunteur de 55 ans ou profession \u00e0 risque : <strong>0,45 % \u00e0 0,90 %<\/strong><br\/>&#8211; Contrat groupe bancaire (sans d\u00e9l\u00e9gation) : <strong>0,25 % \u00e0 0,50 %<\/strong> en moyenne, tous profils confondus<br\/>Source : comparatif interne R\u00e9assurez-moi, donn\u00e9es 2024-2025<\/p><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Annuit\u00e9 avec et sans d\u00e9l\u00e9gation d&rsquo;assurance<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Pr\u00eat de 250 000 \u20ac sur 20 ans \u00e0 3,5 %<\/strong> &#8211; Annuit\u00e9 hors assurance : <strong>17 595 \u20ac \/ an<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Sc\u00e9nario<\/th><th>TAEA<\/th><th>Co\u00fbt assurance\/an<\/th><th>Annuit\u00e9 totale<\/th><th>Mensualit\u00e9 r\u00e9elle<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Contrat groupe bancaire<\/td><td>0,35 %<\/td><td>875 \u20ac<\/td><td><strong>18 470 \u20ac<\/strong><\/td><td><strong>1 539 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>D\u00e9l\u00e9gation (profil 35 ans)<\/td><td>0,12 %<\/td><td>300 \u20ac<\/td><td><strong>17 895 \u20ac<\/strong><\/td><td><strong>1 491 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong><em>\u00c9conomie annuelle avec d\u00e9l\u00e9gation : 575 \u20ac, soit 11 500 \u20ac sur 20 ans.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La loi Lemoine (en vigueur depuis septembre 2022) vous autorise \u00e0 changer d&rsquo;<a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/simulation-assurance-pret-immobilier\">assurance emprunteur<\/a> \u00e0 tout moment, sans frais ni p\u00e9nalit\u00e9s. La seule condition : que les garanties du nouveau contrat soient au moins \u00e9quivalentes \u00e0 celles du contrat en cours.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-check\"><p><strong>Conseil<\/strong><br\/>Comparez les offres d&rsquo;assurance avant de signer votre pr\u00eat, pas apr\u00e8s. Un TAEA de 0,12 % sur 250 000 \u20ac repr\u00e9sente 300 \u20ac par an, contre 875 \u20ac pour un contrat groupe \u00e0 0,35 %. Cet \u00e9cart de 575 \u20ac annuel peut modifier votre taux d&rsquo;endettement calcul\u00e9 par la banque et, dans certains cas, faire basculer un dossier de refus \u00e0 acceptation.<\/p><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Annuit\u00e9 et taux d&rsquo;endettement : quel lien avec la r\u00e8gle HCSF ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le Haut Conseil de Stabilit\u00e9 Financi\u00e8re (HCSF) plafonne le taux d&rsquo;effort des emprunteurs \u00e0 <strong>35 % des revenus bruts<\/strong>, assurance comprise. Ce calcul annuit\u00e9 s&rsquo;effectue sur une base annuelle : c&rsquo;est pour cela que ma\u00eetriser son annuit\u00e9 est d\u00e9cisif.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Formule du taux d&rsquo;effort :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info without-background\"><p>Taux d&rsquo;effort = (Annuit\u00e9 totale \/ Revenus bruts annuels) \u00d7 100<\/p><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quelle annuit\u00e9 maximale selon vos revenus ?<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Revenus nets mensuels<\/th><th>Revenus bruts annuels (approx.)<\/th><th>Annuit\u00e9 max (35 %)<\/th><th>Mensualit\u00e9 max<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>2 500 \u20ac<\/td><td>34 000 \u20ac<\/td><td>11 900 \u20ac<\/td><td>992 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>3 500 \u20ac<\/td><td>48 000 \u20ac<\/td><td>16 800 \u20ac<\/td><td>1 400 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>5 000 \u20ac<\/td><td>69 000 \u20ac<\/td><td>24 150 \u20ac<\/td><td>2 013 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>7 000 \u20ac<\/td><td>96 000 \u20ac<\/td><td>33 600 \u20ac<\/td><td>2 800 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Pour un pr\u00eat unique \u00e0 3,5 % sur 20 ans, chaque tranche de 1 400 \u20ac d&rsquo;annuit\u00e9 maximale correspond \u00e0 environ 20 000 \u20ac de capital empruntable.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-warning\"><p><strong>Attention<\/strong><br\/>Le taux d&rsquo;effort de 35 % inclut <strong>tous<\/strong> les cr\u00e9dits en cours : cr\u00e9dit auto, cr\u00e9dit consommation, pr\u00eat personnel, et loyer d&rsquo;un investissement locatif si le bien n&rsquo;est pas encore lou\u00e9. Une annuit\u00e9 immobili\u00e8re de 14 400 \u20ac peut \u00eatre refus\u00e9e si vous remboursez d\u00e9j\u00e0 2 400 \u20ac par an pour un autre cr\u00e9dit : le cumul atteindrait 16 800 \u20ac, soit exactement le plafond pour 48 000 \u20ac de revenus bruts annuels.<\/p><\/div>\n\n\n\n<p>Les banques disposent d&rsquo;une marge de d\u00e9rogation de 20 % de leur production trimestrielle (r\u00e8gle HCSF de janvier 2022, modifi\u00e9e en janvier 2024), principalement r\u00e9serv\u00e9e aux primo-acc\u00e9dants et aux r\u00e9sidences principales. Hors d\u00e9rogation, le refus est automatique.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-check\"><p><strong>Conseil<\/strong><br\/>Avant de d\u00e9poser votre dossier, calculez votre taux d&rsquo;effort sur la base de l&rsquo;annuit\u00e9 <strong>assurance comprise<\/strong>. Si vous approchez les 33-34 %, envisagez une d\u00e9l\u00e9gation d&rsquo;assurance pour abaisser le TAEA et repasser sous le seuil.<\/p><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;une annuit\u00e9 in fine ?<\/h2>\n\n\n\n<p>L&rsquo;annuit\u00e9 in fine fonctionne \u00e0 l&rsquo;oppos\u00e9 de l&rsquo;annuit\u00e9 constante. Pendant toute la dur\u00e9e du pr\u00eat, vous ne versez que les int\u00e9r\u00eats calcul\u00e9s sur le capital initial. Le capital lui-m\u00eame est rembours\u00e9 en totalit\u00e9 \u00e0 la derni\u00e8re \u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info\"><p><strong>D\u00e9finition : pr\u00eat in fine<\/strong><br\/>Dans un <strong>pr\u00eat in fine<\/strong>, l&#8217;emprunteur verse chaque ann\u00e9e uniquement les int\u00e9r\u00eats calcul\u00e9s sur la totalit\u00e9 du capital emprunt\u00e9, qui ne diminue pas. \u00c0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance, il rembourse le capital en une seule fois. Ce type de pr\u00eat est utilis\u00e9 quasi exclusivement pour l&rsquo;investissement locatif, car les int\u00e9r\u00eats sont int\u00e9gralement d\u00e9ductibles des revenus fonciers.<\/p><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Calcul annuit\u00e9 : amortissable vs in fine<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour un emprunt de 150 000 \u20ac sur 15 ans \u00e0 3,8 % :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Type<\/th><th>Annuit\u00e9<\/th><th>Total vers\u00e9<\/th><th>Int\u00e9r\u00eats totaux<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Amortissable<\/td><td>13 278 \u20ac<\/td><td>199 170 \u20ac<\/td><td>49 170 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>In fine<\/td><td>5 700 \u20ac<\/td><td>235 500 \u20ac<\/td><td>85 500 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>L&rsquo;annuit\u00e9 in fine est nettement plus faible, mais le co\u00fbt total des int\u00e9r\u00eats est 74 % plus \u00e9lev\u00e9. Ce surco\u00fbt se justifie fiscalement pour un investisseur en tranche marginale d&rsquo;imposition \u00e9lev\u00e9e (45 % ou 41 %), pas pour un achat en r\u00e9sidence principale.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-warning\"><p><strong>Attention : nantissement obligatoire<\/strong><br\/>Un pr\u00eat in fine exige quasi syst\u00e9matiquement un nantissement : un produit d&rsquo;\u00e9pargne (assurance-vie, PEA, compte titres) est donn\u00e9 en garantie \u00e0 la banque. Ce collat\u00e9ral doit \u00eatre constitu\u00e9 ou aliment\u00e9 de fa\u00e7on \u00e0 atteindre le montant du capital emprunt\u00e9 \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance. Sans ce m\u00e9canisme, les banques refusent ce type de financement.<\/p><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment r\u00e9duire le montant de votre annuit\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Quatre leviers agissent directement sur le calcul annuit\u00e9. Leur combinaison produit les r\u00e9sultats les plus significatifs.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. N\u00e9gocier le taux nominal<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Un \u00e9cart de 0,3 point sur un pr\u00eat de 250 000 \u20ac sur 20 ans repr\u00e9sente environ 650 \u20ac de moins par an. Passer par un courtier am\u00e9liore statistiquement les conditions n\u00e9goci\u00e9es de 0,2 \u00e0 0,5 point selon les profils et les conditions de march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Allonger la dur\u00e9e<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Passer de 20 \u00e0 25 ans sur 250 000 \u20ac \u00e0 3,5 % fait passer l&rsquo;annuit\u00e9 de 17 595 \u20ac \u00e0 15 013 \u20ac, soit 2 582 \u20ac de moins par an. Le co\u00fbt total des int\u00e9r\u00eats augmente de 23 425 \u20ac en contrepartie. Ce levier est pertinent si votre taux d&rsquo;effort actuel est un obstacle au financement.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. R\u00e9duire le co\u00fbt de l&rsquo;assurance<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Une <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/assurance-pret-immobilier\/delegation\">d\u00e9l\u00e9gation d&rsquo;assurance<\/a> peut \u00e9conomiser de 300 \u00e0 1 200 \u20ac par an selon le profil. C&rsquo;est le levier le plus accessible, surtout depuis la loi Lemoine, qui supprime tout d\u00e9lai de carence pour le changement d&rsquo;assurance.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-check\"><p><strong>La strat\u00e9gie des deux leviers<\/strong><br\/>Beaucoup d&#8217;emprunteurs n\u00e9gocient le taux de cr\u00e9dit mais acceptent le contrat groupe de leur banque par commodit\u00e9. Travailler les deux leviers simultan\u00e9ment (taux nominal + assurance) produit les \u00e9conomies les plus significatives. Sur un profil de 35 ans empruntant 300 000 \u20ac sur 20 ans, la combinaison peut r\u00e9duire l&rsquo;annuit\u00e9 de 1 500 \u00e0 2 200 \u20ac par an, soit 30 000 \u00e0 44 000 \u20ac sur la dur\u00e9e totale du pr\u00eat.<\/p><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Effectuer un remboursement anticip\u00e9 partiel<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Un remboursement anticip\u00e9 partiel r\u00e9duit le capital restant d\u00fb et donc les int\u00e9r\u00eats futurs. Deux options s&rsquo;offrent \u00e0 vous : r\u00e9duire la mensualit\u00e9 (et donc l&rsquo;annuit\u00e9) ou raccourcir la dur\u00e9e restante. R\u00e9duire la mensualit\u00e9 est pr\u00e9f\u00e9rable si votre taux d&rsquo;effort actuel p\u00e8se sur votre budget. Raccourcir la dur\u00e9e est plus rentable si votre situation financi\u00e8re le tol\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-warning\"><p>Attention : indemnit\u00e9s de remboursement anticip\u00e9 (IRA)<br\/>Certains contrats pr\u00e9voient des IRA, plafonn\u00e9es l\u00e9galement \u00e0 6 mois d&rsquo;int\u00e9r\u00eats sur le capital rembours\u00e9 ou 3 % du capital restant d\u00fb (le montant le plus faible des deux s&rsquo;applique). V\u00e9rifiez votre offre de pr\u00eat avant tout remboursement anticip\u00e9 significatif pour calculer si l&rsquo;\u00e9conomie d&rsquo;int\u00e9r\u00eats d\u00e9passe le co\u00fbt des p\u00e9nalit\u00e9s.<\/p><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQ &#8211; Calcul annuit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<div class=\"schema-faq wp-block-yoast-faq-block\"><div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1753269703020\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">Quelle est la diff\u00e9rence entre annuit\u00e9 et mensualit\u00e9 ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">La mensualit\u00e9 est le montant rembours\u00e9 chaque mois. L&rsquo;annuit\u00e9 est la somme des 12 mensualit\u00e9s sur un an. Les banques calculent votre taux d&rsquo;endettement sur une base annuelle (annuit\u00e9), mais vous remboursez en pratique chaque mois (mensualit\u00e9). L&rsquo;une est exactement 12 fois l&rsquo;autre.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1753269715496\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">Comment calculer son annuit\u00e9 sans la formule math\u00e9matique ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">Multipliez simplement votre mensualit\u00e9 par 12. Si vous ne connaissez pas encore votre mensualit\u00e9, utilisez un simulateur de pr\u00eat ou contactez un courtier qui calculera l&rsquo;annuit\u00e9 en fonction de votre profil et des taux du moment.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1753269730842\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">L&rsquo;assurance emprunteur est-elle incluse dans l&rsquo;annuit\u00e9 ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">Pas dans la formule math\u00e9matique standard, mais oui dans le calcul r\u00e9el de votre taux d&rsquo;endettement. Votre banque int\u00e8gre le co\u00fbt de l&rsquo;assurance dans l&rsquo;annuit\u00e9 totale avant de v\u00e9rifier la conformit\u00e9 avec le plafond HCSF de 35 %. Ajoutez le TAEA \u00d7 capital emprunt\u00e9 \u00e0 votre annuit\u00e9 hors assurance pour obtenir le chiffre exact.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1781691153666\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">Quelle annuit\u00e9 maximale pour un revenu de 3 500 \u20ac net par mois ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">Un revenu net de 3 500 \u20ac correspond approximativement \u00e0 48 000 \u20ac bruts annuels. Avec un taux d&rsquo;effort maximum de 35 %, votre annuit\u00e9 maximale (toutes charges confondues) est de 16 800 \u20ac par an, soit environ 1 400 \u20ac par mois. Pour un pr\u00eat unique \u00e0 3,5 % sur 20 ans, cela correspond \u00e0 un capital empruntable d&rsquo;environ 235 000 \u00e0 240 000 \u20ac hors assurance.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1781691165016\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">Peut-on avoir une annuit\u00e9 variable ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">Oui. Certains pr\u00eats proposent des mensualit\u00e9s modulables, \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse selon l&rsquo;\u00e9volution de vos revenus, dans les limites du contrat (souvent \u00b110 % \u00e0 \u00b130 %). L&rsquo;annuit\u00e9 varie alors d&rsquo;une ann\u00e9e \u00e0 l&rsquo;autre. Ces pr\u00eats \u00ab\u00a0\u00e0 annuit\u00e9s variables\u00a0\u00bb restent minoritaires en France mais existent, notamment dans les pr\u00eats dits \u00ab\u00a0modulables\u00a0\u00bb propos\u00e9s par les grandes banques.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1781691176633\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;une annuit\u00e9 diff\u00e9r\u00e9e ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">Pendant une p\u00e9riode de diff\u00e9r\u00e9, fr\u00e9quente en VEFA ou lors d&rsquo;une construction, vous ne remboursez pas encore le capital, seulement les int\u00e9r\u00eats intercalaires. L&rsquo;annuit\u00e9 compl\u00e8te (capital + int\u00e9r\u00eats) d\u00e9marre \u00e0 la fin du diff\u00e9r\u00e9. Cette p\u00e9riode r\u00e9duit temporairement la charge mensuelle, mais allonge m\u00e9caniquement la dur\u00e9e effective du cr\u00e9dit et augmente son co\u00fbt total.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1781691188866\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">\u00c0 partir de quel moment peut-on changer son assurance pour r\u00e9duire son annuit\u00e9 ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">Depuis la loi Lemoine d&rsquo;avril 2022, vous pouvez r\u00e9silier et changer votre assurance emprunteur \u00e0 tout moment, sans d\u00e9lai ni p\u00e9nalit\u00e9s. La seule condition : que le nouveau contrat pr\u00e9sente des garanties au moins \u00e9quivalentes. La ren\u00e9gociation est particuli\u00e8rement avantageuse dans les 5 \u00e0 10 premi\u00e8res ann\u00e9es du pr\u00eat, quand le capital restant d\u00fb est encore \u00e9lev\u00e9 et que l&rsquo;\u00e9conomie annuelle est donc maximale.<\/p> <\/div> <\/div>\n\n\n\n<p><strong>Note \u00e9ditoriale : <\/strong><em>Contenu informatif, il ne constitue pas un conseil en financement personnalis\u00e9. Nos contenus sont mis \u00e0 jour \u00e0 chaque changement l\u00e9gislatif ou r\u00e9glementaire.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sources institutionnelles <\/strong>: <em>HCSF (recommandation R-HCSF-2021-1 modifi\u00e9e, janvier 2022 et mise \u00e0 jour janvier 2024), Banque de France (taux d&rsquo;usure, donn\u00e9es trimestrielles), loi Lemoine n\u00b02022-270 du 28 f\u00e9vrier 2022.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous remboursez votre pr\u00eat chaque mois, mais votre banque calcule votre capacit\u00e9 d&#8217;emprunt \u00e0 l&rsquo;ann\u00e9e. Ce d\u00e9calage cr\u00e9e des confusions, et parfois des mauvaises surprises au moment de d\u00e9poser un dossier. Le calcul annuit\u00e9 de votre emprunt est le chiffre central : il r\u00e9sume en un seul montant ce que votre cr\u00e9dit vous co\u00fbte sur\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":93,"featured_media":0,"parent":17687,"menu_order":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"pages\/page-featured-tool.php","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[],"page_topic":[754],"class_list":["post-201943","page","type-page","status-publish","hentry"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v24.7 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Calcul annuit\u00e9 emprunt immobilier - Calculette | R\u00e9assurez-moi<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Le calcul de l\u2019annuit\u00e9 d\u2019emprunt vous aide \u00e0 conna\u00eetre le montant \u00e0 rembourser chaque ann\u00e9e. Comment faire ? 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La ren\u00e9gociation est particuli\u00e8rement avantageuse dans les 5 \u00e0 10 premi\u00e8res ann\u00e9es du pr\u00eat, quand le capital restant d\u00fb est encore \u00e9lev\u00e9 et que l'\u00e9conomie annuelle est donc maximale.","inLanguage":"fr-FR"},"inLanguage":"fr-FR"}]}},"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/201943","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/users\/93"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=201943"}],"version-history":[{"count":20,"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/201943\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":223798,"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/201943\/revisions\/223798"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/17687"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=201943"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=201943"},{"taxonomy":"page_topic","embeddable":true,"href":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-json\/wp\/v2\/page_topic?post=201943"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}