{"id":222326,"date":"2026-08-03T16:50:44","date_gmt":"2026-08-03T14:50:44","guid":{"rendered":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/?page_id=222326"},"modified":"2026-08-13T09:43:49","modified_gmt":"2026-08-13T07:43:49","slug":"sci-familiale","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/sci-familiale","title":{"rendered":"Cr\u00e9er une SCI familiale : d\u00e9marches, avantages et fonctionnement"},"content":{"rendered":"\n<p>Une Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re (SCI) familiale a pour avantage de faciliter la gestion et la transmission de votre patrimoine. Elle permet d&rsquo;acheter, de g\u00e9rer et de transmettre un bien immobilier entre membres d&rsquo;une m\u00eame famille (enfants, fr\u00e8res et soeurs, etc.). Cette structure facilite notamment la succession et \u00e9vite certaines difficult\u00e9s li\u00e9es \u00e0 l&rsquo;indivision. <strong>Cr\u00e9er une SCI familiale<\/strong> demande quelques formalit\u00e9s administratives et choisir le bon <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\">pr\u00eat immobilier<\/a>, mais ce n&rsquo;est pas si compliqu\u00e9 quand on conna\u00eet les modalit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-9d6595d7 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-style-green-top-border is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p><strong>Ce qu&rsquo;il faut retenir<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Une SCI familiale r\u00e9unit au minimum <strong>deux associ\u00e9s<\/strong> appartenant \u00e0 la m\u00eame famille et un g\u00e9rant. <\/li>\n\n\n\n<li>Elle facilite la gestion et la transmission d&rsquo;un patrimoine immobilier familial.<\/li>\n\n\n\n<li>Emprunter sans apport est possible pour un investissement locatif en SCI familiale.<\/li>\n\n\n\n<li>La cr\u00e9ation d&rsquo;une SCI n\u00e9cessite la r\u00e9daction de statuts et une immatriculation. <\/li>\n\n\n\n<li>Par d\u00e9faut, la SCI familiale est soumise \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu (IR). Les associ\u00e9s peuvent opter pour l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS).<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-rm-button-orange\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/simulation\">Simuler mon pr\u00eat<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;une SCI familiale et \u00e0 qui s&rsquo;adresse-t-elle ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Une SCI familiale est une <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/sci\">soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re<\/a> constitu\u00e9e uniquement entre membres d&rsquo;une m\u00eame famille. On recense 5 grandes cat\u00e9gories de SCI : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list is-style-arrow-right\">\n<li><strong>La SCI familiale :<\/strong> elle r\u00e9unit des membres d&rsquo;une m\u00eame famille (jusqu&rsquo;au <strong>4\u1d49 degr\u00e9 de parent\u00e9<\/strong>). Elle facilite la gestion, l&rsquo;investissement et la transmission d&rsquo;un patrimoine immobilier. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>La SCI de gestion ou de location :<\/strong> elle permet d&rsquo;acqu\u00e9rir et de louer un ou plusieurs biens afin de percevoir des revenus locatifs. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>La SCI d&rsquo;attribution :<\/strong> elle r\u00e9partit la propri\u00e9t\u00e9 des biens entre les associ\u00e9s selon leurs parts dans la soci\u00e9t\u00e9. Ce mod\u00e8le est souvent utilis\u00e9 pour des programmes immobiliers. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>La SCI de jouissance \u00e0 temps partag\u00e9 :<\/strong> elle organise l&rsquo;utilisation d&rsquo;un bien entre plusieurs associ\u00e9s. Chacun l&rsquo;occupe pendant une p\u00e9riode d\u00e9finie selon les r\u00e8gles pr\u00e9vues dans les statuts. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>La SCI de construction-vente (SCCV) :<\/strong> elle permet de construire ou d&rsquo;acqu\u00e9rir des biens immobiliers dans le but de les revendre. <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info without-background\"><p>Un enfant mineur peut tr\u00e8s bien \u00eatre associ\u00e9. Son entr\u00e9e dans la soci\u00e9t\u00e9 requiert l&rsquo;autorisation de ses repr\u00e9sentants l\u00e9gaux. Pour certains actes engageant son patrimoine, l&rsquo;autorisation du juge des tutelles peut \u00eatre n\u00e9cessaire.<\/p><\/div>\n\n\n\n<p>Si vous r\u00e9alisez vous-m\u00eame la plupart des formalit\u00e9s, le prix pour cr\u00e9er une SCI familiale se situe entre <strong>250 et 500 \u20ac<\/strong>. En revanche, si vous confiez la cr\u00e9ation de votre SCI \u00e0 un professionnel, le co\u00fbt d\u00e9passe facilement <strong>1 000 \u20ac<\/strong>. Nous vous conseillons toutefois de passer par un notaire, avocat ou expert-comptable pour la r\u00e9daction des statuts. Cela repr\u00e9sente un co\u00fbt (500 \u00e0 2 000 \u20ac), mais votre projet est bien s\u00e9curis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi cr\u00e9er une SCI familiale ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Cr\u00e9er une SCI familiale permet d&rsquo;acheter, de g\u00e9rer et de transmettre un patrimoine immobilier entre membres d&rsquo;une m\u00eame famille : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list is-style-pros-2\">\n<li>Conjoints mari\u00e9s ou pacs\u00e9s ;<\/li>\n\n\n\n<li>Enfants et petits-enfants ;<\/li>\n\n\n\n<li>Parents et grands-parents ;<\/li>\n\n\n\n<li>Fr\u00e8res et s\u0153urs ; <\/li>\n\n\n\n<li>Oncles, tantes et cousins germains ;<\/li>\n\n\n\n<li>Beaux-enfants et beaux-parents (par alliance).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cette structure facilite notamment la <strong>gestion des biens<\/strong> et \u00e9vite de nombreuses difficult\u00e9s li\u00e9es \u00e0 l&rsquo;indivision. Contrairement \u00e0 un <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/indivision\">achat en indivision<\/a>, la SCI familiale fixe d\u00e8s sa cr\u00e9ation des r\u00e8gles de fonctionnement. Les statuts d\u00e9finissent le r\u00f4le du g\u00e9rant, les pouvoirs de chaque associ\u00e9 et les conditions de prise de d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n<p>Par exemple, lors de la vente d&rsquo;un bien, les statuts peuvent pr\u00e9voir une majorit\u00e9 des associ\u00e9s. En indivision, l&rsquo;accord de tous les indivisaires reste souvent n\u00e9cessaire, ce qui complique davantage les d\u00e9marches.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Optimiser la transmission de son patrimoine<\/h3>\n\n\n\n<p>La SCI familiale constitue l&rsquo;un des meilleurs outils pour pr\u00e9parer une succession. Elle permet de transmettre progressivement des parts sociales \u00e0 ses enfants tout en conservant le contr\u00f4le de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info without-background\"><p>Chaque parent peut donner jusqu&rsquo;\u00e0 <strong>100 000 \u20ac<\/strong> de parts \u00e0 chacun de ses enfants tous les 15 ans, sans droits de donation.<\/p><\/div>\n\n\n\n<p>Concr\u00e8tement, les parents peuvent <strong>donner la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts et conserver leur usufruit<\/strong>. Ils continuent ainsi \u00e0 g\u00e9rer les biens et \u00e0 percevoir les loyers, tout en r\u00e9duisant progressivement les droits de succession.<\/p>\n\n\n\n<p>Au d\u00e9c\u00e8s de l&rsquo;usufruitier, les enfants r\u00e9cup\u00e8rent automatiquement la pleine propri\u00e9t\u00e9 des parts, sans droits suppl\u00e9mentaires \u00e0 payer sur cette transmission.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-9d6595d7 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-style-green-top-border is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p><strong>Exemple concret : <\/strong>Julie et Fr\u00e9d\u00e9rique sont mari\u00e9s et poss\u00e8dent un appartement de 400 000 \u20ac via une SCI familiale. Les parts sont valoris\u00e9es \u00e0 340 000 \u20ac (avec une d\u00e9cote de 15 %). Ils peuvent donner 100 000 \u20ac de parts \u00e0 chacun de leurs 2 enfants sans droits de donation.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Soit 200 000 \u20ac transmis sans droits de donation en une seule op\u00e9ration, renouvelable tous les 15 ans.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9viter les blocages de l&rsquo;indivision<\/h3>\n\n\n\n<p>En indivision, chaque h\u00e9ritier peut exiger le partage \u00e0 tout moment, ce qui peut forcer une vente dans de mauvaises conditions. La SCI familiale \u00e9vite ce risque : en effet, les d\u00e9cisions se prennent en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale selon les r\u00e8gles des statuts, et aucun associ\u00e9 ne peut imposer la dissolution unilat\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n<p>Le g\u00e9rant prend les d\u00e9cisions courantes seul, <strong>sans unanimit\u00e9 requise<\/strong>. C&rsquo;est une diff\u00e9rence fondamentale avec l&rsquo;indivision, o\u00f9 le blocage d&rsquo;un seul indivisaire peut paralyser toute d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Peut-on cr\u00e9er une SCI familiale sans apport ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Oui, une SCI familiale peut tout \u00e0 fait acheter un bien immobilier sans apport personnel. Comme pour un achat classique, la banque \u00e9tudie avant tout la solidit\u00e9 du projet, les revenus des associ\u00e9s et leur capacit\u00e9 de remboursement.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque la SCI finance un <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/investissement-locatif\">investissement locatif<\/a>, les futurs loyers renforcent souvent le dossier. La banque peut alors accepter de financer une grande partie, voire la totalit\u00e9, de l&rsquo;op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-check without-background\"><p>Un apport personnel reste toutefois un atout. Il rassure la banque, r\u00e9duit le montant \u00e0 emprunter et facilite la n\u00e9gociation du taux, des frais de dossier ou des garanties.<\/p><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quels avantages et inconv\u00e9nients \u00e0 cr\u00e9er une SCI familiale ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re familiale offre de nombreux avantages patrimoniaux. En contrepartie, elle impose une <strong>gestion plus rigoureuse<\/strong> qu&rsquo;un achat immobilier en nom propre.<\/p>\n\n\n\n<p>En voici les principaux avantages et inconv\u00e9nients : <\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-9d6595d7 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-style-green-top-border is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<h3 class=\"wp-block-heading has-text-align-center\">Avantages d&rsquo;une SCI familiale<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list is-style-pros-2\">\n<li>Transmission du <strong>patrimoine<\/strong> facilit\u00e9e ; <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Gestion simplifi\u00e9e<\/strong> des biens immobiliers ; <\/li>\n\n\n\n<li>Sortie de l&rsquo;indivision ; <\/li>\n\n\n\n<li>Donation <strong>progressive<\/strong> des parts sociales ;<\/li>\n\n\n\n<li>Grande libert\u00e9 dans la r\u00e9daction des statuts ;<\/li>\n\n\n\n<li>Possibilit\u00e9 d&rsquo;<strong>acheter plus cher<\/strong> et de g\u00e9rer plusieurs biens.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-column is-style-red-top-border is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<h3 class=\"wp-block-heading has-text-align-center\">Inconv\u00e9nients d&rsquo;une SCI familiale<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list is-style-cons-2\">\n<li>Responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s <strong>\u00e0 hauteur de<\/strong> leurs parts sociales ; <\/li>\n\n\n\n<li>Formalit\u00e9s de cr\u00e9ation et de gestion <strong>plus nombreuses<\/strong> ; <\/li>\n\n\n\n<li>Frais de constitution et de fonctionnement ;<\/li>\n\n\n\n<li>Comptabilit\u00e9 et obligations administratives ;<\/li>\n\n\n\n<li>N\u00e9cessit\u00e9 d&rsquo;une <strong>bonne entente<\/strong> entre les associ\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment cr\u00e9er une SCI familiale ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le processus de cr\u00e9ation d&rsquo;une <strong>SCI familiale<\/strong> est un peu diff\u00e9rent. Il suppose plus de formalit\u00e9s administratives, mais aucune n&rsquo;est particuli\u00e8rement complexe. En quelques \u00e9tapes, vous pouvez constituer votre soci\u00e9t\u00e9 et lancer votre projet immobilier dans un cadre juridique s\u00e9curis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-check without-background\"><i class=\"icon\"><\/i><p>Soyez rigoureux dans votre projet. En effet, les modalit\u00e9s que vous choisissez peuvent avoir un impact m\u00eame 20 ans apr\u00e8s la vente du bien. Il faut donc \u00eatre s\u00fbr de soi, surtout quand on emprunte \u00e0 plusieurs. <\/p><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ouvrir votre soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re familiale<\/h3>\n\n\n\n<p>Voici les principales d\u00e9marches \u00e0 effectuer :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>\u00c9tapes<\/th><th>Formalit\u00e9s<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>1. R\u00e9unir au moins deux associ\u00e9s<\/strong><\/td><td>Les associ\u00e9s doivent appartenir \u00e0 la m\u00eame famille (parents, enfants, fr\u00e8res, s\u0153urs, grands-parents, oncles, tantes).<\/td><\/tr><tr><td><strong>2. R\u00e9diger les statuts<\/strong><\/td><td>Les statuts fixent les r\u00e8gles de fonctionnement de la SCI : objet social, si\u00e8ge, r\u00e9partition des parts, pouvoirs du g\u00e9rant, modalit\u00e9s de vote.<br>-> Ils peuvent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s par acte sous seing priv\u00e9 ou par notaire (obligatoire si un bien immobilier est apport\u00e9 \u00e0 la cr\u00e9ation).<\/td><\/tr><tr><td><strong>3. D\u00e9poser le capital social<\/strong><\/td><td>Aucun capital minimum n&rsquo;est exig\u00e9. Les associ\u00e9s choisissent librement son montant et r\u00e9alisent des apports en num\u00e9raire ou en nature.<\/td><\/tr><tr><td><strong>4. Publier un avis de cr\u00e9ation<\/strong><\/td><td>La constitution de la SCI doit faire l&rsquo;objet d&rsquo;une annonce dans un journal d&rsquo;annonces l\u00e9gales (JAL) habilit\u00e9 dans le d\u00e9partement du si\u00e8ge social.<br>-> Comptez environ <strong>150 \u00e0 200 \u20ac<\/strong><br><\/td><\/tr><tr><td><strong>5. Immatriculer la SCI<\/strong><\/td><td>La demande s&rsquo;effectue sur le <a href=\"https:\/\/entreprendre.service-public.gouv.fr\/vosdroits\/R61572\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Guichet unique des formalit\u00e9s des entreprises<\/a>. Une fois immatricul\u00e9e, la SCI obtient son num\u00e9ro SIREN et peut commencer son activit\u00e9.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-check without-background\"><p>Recommandation<br\/>M\u00eame si la loi autorise la cr\u00e9ation d&rsquo;une SCI sans notaire, son intervention reste vivement recommand\u00e9e lorsque la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tient un patrimoine important ou lorsqu&rsquo;elle poursuit un objectif de transmission familiale.<\/p><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Choisir son pr\u00eat immobilier<\/h3>\n\n\n\n<p>Une SCI familiale peut emprunter pour financer l&rsquo;achat d&rsquo;un bien immobilier, au m\u00eame titre qu&rsquo;un particulier. Avant d&rsquo;accorder un pr\u00eat, la banque analyse toutefois la situation financi\u00e8re de la soci\u00e9t\u00e9, les revenus des associ\u00e9s et la solidit\u00e9 du projet.<\/p>\n\n\n\n<p>Deux solutions de financement existent :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list is-style-pros\">\n<li><strong>Le pr\u00eat souscrit par la SCI :<\/strong> la soci\u00e9t\u00e9 emprunte directement aupr\u00e8s de la banque. Cette solution reste la plus courante, notamment pour financer un investissement locatif ou un patrimoine familial.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les pr\u00eats souscrits par les associ\u00e9s :<\/strong> chaque associ\u00e9 contracte un pr\u00eat \u00e0 titre personnel puis apporte les fonds \u00e0 la SCI, sous forme d&rsquo;apport ou de compte courant d&rsquo;associ\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-info without-background\"><p>Bon \u00e0 savoir<br\/>La SCI familiale ne peut pas b\u00e9n\u00e9ficier des pr\u00eats aid\u00e9s r\u00e9serv\u00e9s aux particuliers, comme le <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/pret-taux-zero\">pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro<\/a> (PTZ) ou le <strong>pr\u00eat d&rsquo;accession sociale (PAS)<\/strong>.<\/p><\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-rm-button-orange\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/simulation\">Simulez votre pr\u00eat immobilier<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Estimez votre capacit\u00e9 d&#8217;emprunt<\/h3>\n\n\n\n<p>La banque applique les m\u00eames r\u00e8gles que pour un emprunt classique. Elle v\u00e9rifie notamment les revenus des associ\u00e9s, leurs charges et leur <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/calcul-taux-endettement\">taux d&rsquo;endettement<\/a>, qui ne doit pas d\u00e9passer <strong>35 %<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque la SCI r\u00e9alise un investissement locatif, les <strong>futurs loyers<\/strong> peuvent \u00e9galement renforcer le dossier. Ils permettent parfois d&rsquo;augmenter le montant finan\u00e7able, sous r\u00e9serve de l&rsquo;analyse de la banque.<\/p>\n\n\n\n<p>Avant de d\u00e9poser votre demande, utilisez notre <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/pret-immobilier\/capacite-emprunt\">simulateur de capacit\u00e9 d&#8217;emprunt<\/a>. Vous conna\u00eetrez rapidement le budget que votre SCI familiale peut consacrer \u00e0 son projet immobilier.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Fournir de bonnes garanties \u00e0 la banque<\/h3>\n\n\n\n<p>Comme pour tout cr\u00e9dit immobilier, la banque exige des garanties pour s\u00e9curiser le remboursement du pr\u00eat :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list is-style-arrow-right\">\n<li>une <strong>caution<\/strong> par un organisme sp\u00e9cialis\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>une <strong>hypoth\u00e8que<\/strong> sur le bien financ\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>une <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/assurance-pret-immobilier\/sci\">assurance emprunteur en SCI <\/a>couvrant les associ\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-mars-information icon-check without-background\"><p><strong>Notre conseil<\/strong><br\/>Avant de signer votre pr\u00eat, comparez plusieurs banques et plusieurs contrats d&rsquo;assurance emprunteur. Les \u00e9carts de <a href=\"https:\/\/reassurez-moi.fr\/taux-pret-immobilier\">taux d&#8217;emprunt<\/a> peuvent repr\u00e9senter plusieurs milliers d&rsquo;euros sur la dur\u00e9e du cr\u00e9dit.<\/p><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quelle fiscalit\u00e9 choisir pour une SCI familiale ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Par d\u00e9faut, une SCI familiale rel\u00e8ve de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu (IR). Concr\u00e8tement, la soci\u00e9t\u00e9 ne paie pas directement d&rsquo;imp\u00f4t : chaque associ\u00e9 <strong>d\u00e9clare sa part des revenus fonciers<\/strong> dans sa d\u00e9claration personnelle.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est \u00e9galement possible d&rsquo;opter pour l&rsquo;<strong>imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS)<\/strong>. Dans ce cas, la SCI devient elle-m\u00eame imposable sur ses b\u00e9n\u00e9fices. Ce choix peut \u00eatre int\u00e9ressant dans certains projets d&rsquo;investissement, mais il entra\u00eene des cons\u00e9quences fiscales importantes, notamment lors de la revente du bien.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th><strong>Imp\u00f4t sur le revenu (IR)<\/strong><\/th><th><strong>Imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS)<\/strong><\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>R\u00e9gime appliqu\u00e9 par d\u00e9faut<\/td><td>Option \u00e0 choisir volontairement<\/td><\/tr><tr><td>Les associ\u00e9s d\u00e9clarent les revenus fonciers<\/td><td>La SCI paie l&rsquo;imp\u00f4t sur ses b\u00e9n\u00e9fices<\/td><\/tr><tr><td>Adapt\u00e9 \u00e0 la gestion d&rsquo;un patrimoine familial<\/td><td>Souvent privil\u00e9gi\u00e9 pour d\u00e9velopper un patrimoine locatif<\/td><\/tr><tr><td>Plus-value calcul\u00e9e selon le r\u00e9gime des particuliers<\/td><td>Plus-value calcul\u00e9e selon les r\u00e8gles des soci\u00e9t\u00e9s, souvent moins favorable \u00e0 la revente<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Le choix entre l&rsquo;<strong>IR et l&rsquo;IS lors d&rsquo;une cr\u00e9ation de SCI familiale<\/strong> d\u00e9pend avant tout de votre projet. Si votre objectif consiste \u00e0 transmettre un patrimoine familial, l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu reste g\u00e9n\u00e9ralement le r\u00e9gime le plus adapt\u00e9. \u00c0 l&rsquo;inverse, une SCI qui souhaite r\u00e9investir r\u00e9guli\u00e8rement ses b\u00e9n\u00e9fices peut trouver un int\u00e9r\u00eat \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-rm-advertizing-block fix-in-sidebar advertising-block-sidebar-item\">\n    <div class=\"image-container flex justify-center align-items-center\">\n        <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/guide.reassurez-moi.fr\/guide\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/team_opti_short.png\"\n             alt=\"reassurez-moi illustration\"\n             class=\"wp-block-rm-advertizing-image\"\n             loading=\"lazy\"\n        \/>\n    <\/div>\n    <div class=\"rm-advertblock-container flex flex-column justify-center align-items-start\">\n        <p class=\"wp-block-rm-advertizing-text\">\n            Pr\u00eat immobilier\n        <\/p>\n        <p class=\"wp-block-rm-advertizing-sub-text\">\n            calculez le montant de vos mensualit\u00e9s\n        <\/p>\n        <a\n            href=\"https:\/\/reassurez-moi.app.pretto.fr\/\"\n            class=\"wp-block-rm-advertizing-button\"\n        >\n            <span class=\"wp-block-rm-advertizing-button-text\">\n                Simuler\n            <\/span>\n            <span class=\"wp-block-rm-advertizing-button-sub-text\">\n                un pr\u00eat immobilier\n            <\/span>\n        <\/a>\n    <\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQ &#8211; Cr\u00e9er une SCI familiale<\/h2>\n\n\n\n<div class=\"schema-faq wp-block-yoast-faq-block\"><div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1782998421321\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">Combien faut-il d&rsquo;associ\u00e9s pour cr\u00e9er une SCI familiale ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">Au minimum 2 associ\u00e9s. En soi, il n&rsquo;existe pas de maximum l\u00e9gal. Par contre, tous doivent \u00eatre membres de la m\u00eame famille (jusqu&rsquo;au quatri\u00e8me degr\u00e9 de parent\u00e9).<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1782998422146\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">Combien une SCI familiale peut-elle emprunter ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">Tout d\u00e9pend des revenus des associ\u00e9s, de leur taux d&rsquo;endettement, leur apport personnel, la dur\u00e9e du cr\u00e9dit et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les futurs revenus locatifs. Pour obtenir une premi\u00e8re estimation, utilisez un simulateur de capacit\u00e9 d&#8217;emprunt.<\/p> <\/div> <div class=\"schema-faq-section\" id=\"faq-question-1782998425251\"><h3 class=\"schema-faq-question my-0 font-semibold\">Comment d\u00e9clarer les revenus d&rsquo;une SCI familiale ?<\/h3> <p class=\"schema-faq-answer\">Chaque ann\u00e9e, la SCI doit transmettre une d\u00e9claration fiscale adapt\u00e9e \u00e0 son r\u00e9gime d&rsquo;imposition. Une SCI soumise \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) d\u00e9clare ses r\u00e9sultats via le formulaire n\u00b0 2065. 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