Rénovation énergétique : comment le DPE 2026 et les aides publiques redessinent le prêt immobilier
La réforme du DPE qui entrera en vigueur le 1er janvier 2026 va modifier la manière dont les banques analysent les projets d’achat. En corrigeant les biais de l’actuel diagnostic, surtout pour les petites surfaces, cette nouvelle version pourrait faire changer de classe énergétique de nombreux logements. Pour les acquéreurs et les investisseurs, l’impact est direct : valeur du bien, nécessité de travaux et conditions de financement ne seront plus tout à fait les mêmes.
Le DPE 2026 : une méthode repensée qui réévalue de nombreux biens
Le DPE 2026 a été recalibré pour mieux prendre en compte les caractéristiques des petits logements. Aujourd’hui, les surfaces inférieures à 40 m² sont souvent classées F ou G, non pas parce qu’elles consomment réellement beaucoup, mais en raison d’un calcul défavorable. À partir de janvier 2026, une partie de ces biens pourrait remonter d’une ou deux classes, ce qui change l’analyse du risque pour les établissements bancaires.
Les banques ne se contentent plus du diagnostic actuel : elles s’intéressent désormais à la classe potentielle du DPE post‑réforme, afin d’évaluer correctement un futur projet locatif ou un plan de rénovation. Un appartement classé G aujourd’hui mais susceptible de passer en E en 2026 ne représente pas le même niveau d’incertitude qu’un logement qui restera réellement énergivore.
Pour les studios et petites surfaces, la réforme peut faire disparaître le statut de “passoire thermique” sans travaux lourds.
Tableau comparatif : DPE actuel vs DPE 2026
| Élément analysé | DPE actuel (2024–2025) | DPE 2026 |
| Petits logements (< 40 m²) | Souvent classés F ou G | Revalorisés : remontée possible en E ou D |
| Charge de travaux estimée | Souvent jugée élevée | Parfois allégée selon la nouvelle étiquette |
| Analyse bancaire | Risque fort pour les classes F/G | Analyse affinée selon la classe 2026 |
| Impact sur la location | Interdictions plus proches | Risque réduit si reclassement |
| Financement des travaux | Souvent obligatoire | Peut devenir optionnel ou allégé |
Comment les banques ajustent leurs critères
Les établissements bancaires demandent de plus en plus d’éléments : diagnostic actuel, devis, projection de l’étiquette après travaux et, désormais, estimation de la classe 2026. Lorsqu’un logement a de fortes chances d’être reclassé, les conditions de financement peuvent s’améliorer : moins d’exigences de travaux, meilleure appréciation du risque et parfois un taux plus favorable s’il y a un éco‑PTZ associé.
À l’inverse, pour les logements qui resteront clairement F ou G après re‑calcul, les banques continuent d’exiger un plan de rénovation solide.
💡 Astuce : dès fin 2025, demander une évaluation de l’étiquette 2026 à un diagnostiqueur ou via un outil officiel renforcera nettement votre dossier.
Exemple : l’effet concret du DPE 2026
Prenons un studio de 30 m², affiché aujourd’hui 145 000 € avec une étiquette G. L’acheteur prévoit 10 000 € de travaux, ramenés à 6 000 € après aides.
Dans le cadre actuel, le logement est considéré comme une passoire thermique : financement plus délicat, obligation d’améliorer le bien pour pouvoir le louer et valeur limitée. Mais avec la nouvelle méthode de 2026, ce type de petite surface pourrait mécaniquement passer de G à E, même sans rénovation lourde.
Ce changement influence immédiatement le financement. La banque peut alors accepter le prêt sans exiger une rénovation complète, car le logement ne sera plus soumis aux mêmes restrictions de location. Le projet reste viable, la charge de travaux réelle est limitée et la rentabilité locative demeure intacte.
Ce qu’il faut retenir pour préparer son financement
L’enjeu principal consiste désormais à anticiper la future étiquette du bien. La réforme ne réduit pas les obligations légales : les véritables passoires thermiques devront toujours être rénovées. Mais elle rebat les cartes pour de nombreux petits logements et modifie la manière dont les banques évaluent un projet.
Même avec la réforme, les logements réellement classés F ou G resteront concernés par les interdictions de location prévues entre 2025 et 2034.
FAQ
Faut‑il refaire un DPE après janvier 2026 ?
Ce n’est pas obligatoire, mais recommandé : l’étiquette peut changer.
La réforme modifie‑t‑elle les aides ?
Le cadre reste stable, MaPrimeRénov’ restant recentrée sur les rénovations complètes.
Les banques tiennent‑elles compte du DPE 2026 ?
Oui, de plus en plus de dossiers incluent une estimation “post‑réforme”.
