Une copropriété est un immeuble, ou groupe d’immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, avec une partie privative et une quote-part des parties communes. Il faut ensuite gérer cette copropriété, et pour cela il existe 3 entités juridiques complémentaires, dont le syndic de copropriété. Quel est son rôle ? Quelle gestion ? Quelles obligations ? Quel tarif ? Nos experts répondent à toutes vos questions !
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Le terme syndic de copropriété, appelé dans le langage courant « syndic de copro », est souvent utilisé, mais peu de gens savent ce qui se cache réellement derrière.
Le syndic de copropriété est défini par la loi du 10 juillet 1965. Cette dernière le définit comme le représentant légal d’une copropriété qui en assure la gestion et qui agit pour le syndicat des copropriétaires. Il est donc responsable devant le syndicat de la bonne exécution des missions qui lui sont confiées.
Il existe deux principaux types de syndics : professionnel et bénévole.
Chaque copropriété doit donc avoir un syndic, qui peut être une personne physique ou morale, pour l’administrer et gérer ses finances.
Le syndic de copropriété est élu en assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue, pour un mandat de 1 à 3 ans, renouvelable.
Une fois élu, il agit donc pour le compte de la copropriété en ayant le rôle mandataire. Ce qui signifie qu’il la représente dans tous les actes de la vie civile et en cas d’action en justice.
Il a également des obligations, notamment en terme d’assurances. Le bien immobilier en copropriété doit obligatoirement être assuré en responsabilité civile. Cette assurance copropriété doit donc être prise pour les parties communes.
Le syndic de copropriété professionnel doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Elle n’est pas obligatoire pour le syndic bénévole.
L’assurance copropriété en responsabilité civile reste limitée aux dommages survenant aux personnes. Afin de mieux protéger l’immeuble, il est conseillé de souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI). N’hésitez donc pas à comparer nos offres assurances copropriété en ligne !
Quel syndic choisir ? Professionnel ou bénévole ?
Il faut savoir que les copropriétaires peuvent choisir librement leur syndic, parmi plusieurs modèles de gestion. Syndic de copropriété bénévole ou professionnel, chacun à son mode de gestion, avec ses avantages et ses inconvénients.
🔵 Syndic de copropriété bénévole
Le choix de ce mode de gestion par un syndic non-professionnel sous-entend une auto-gestion.
Le syndic bénévole est élu parmi les copropriétaires en assemblée générale.
Si le copropriétaire perd cette qualité, alors son mandat n’est plus valable après un délai de 3 mois suivant l’évènement. Le syndicat de copropriétaires doit alors convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic.
Il n’a aucune obligation de fournir une carte professionnelle, ni même de s’assurer en responsabilité civile. Mais il lui est fortement recommandé de souscrire cette assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d’un professionnel !
Si vous êtes un syndic bénévole et que vous n’avez pas d’assurance responsabilité civile, n’hésitez pas à comparer les contrats RC afin de vous couvrir au meilleur prix !
Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de gestion de syndic de copropriété ?
Avantages
- Économies de charges
- Contrôle direct sur la copropriété
- Convivialité
- Transparence
Inconvénients
- Demande du temps
- Manque d’expertise (ce n’est pas un professionnel)
- La responsabilité civile de la personne désignée peut être engagée en cas de litige (d’où la nécessité d’un contrat RC)
🔵 Syndic de copropriété professionnel
Ceci est le mode de gestion le plus répandu en France. Il s’agit d’une personne morale qui exerce en son nom propre, ou au sein d’une société.
Le syndic de copropriété professionnel prend donc en charge la gestion de la copropriété contre paiement d’honoraires. Ces derniers sont payés par les copropriétaires, par l’intermédiaire des charges de copropriété.
Le syndic bénévole quant à lui peut être payé sur décision des copropriétaires suite à un vote en Assemblée Générale (AG).
Enfin, il a des obligations à respecter pour pouvoir exercer ses missions :
- Justifier d’une garantie financière suffisante afin d’assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ;
- Justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle ;
- Posséder une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété » délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI).
Quels sont les avantages et les inconvénients du syndic de copropriété professionnel ?
Avantages
- Garantie financière
- Présence d’une responsabilité civile professionnelle obligatoire
- C’est un vrai professionnel
Inconvénients
- Honoraires parfois élevés
- Manque de réactivité
- La gestion des comptes peut être opaque
Quelle différence entre syndic et syndicat de copropriété ?
Dans un immeuble en copropriété il existe 3 entités juridiques :
- le syndicat de copropriétaires, qui regroupe l’ensemble des personnes propriétaires de l’immeuble, et qui prend les décisions le concernant ;
- le syndic de copropriété, qui est en charge d’administrer l’immeuble ;
- le conseil syndical de copropriété, dont les membres sont élus parmi les copropriétaires, et qui assiste et contrôle le syndic de copropriété.
➡️ Mais ici nous allons nous attarder plus spécifiquement sur les 2 premières entités.
🔵 Syndicat de copropriétaires, qu’est-ce que c’est ?
Ce dernier est formé de manière automatique, et sans aucune formalité, par tous les copropriétaires de l’immeuble. Ainsi, à partir du moment où une personne achète un appartement dans l’immeuble, elle devient membre de droit du syndicat.
Son rôle est défini par la loi, à savoir la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
Il se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour voter les décisions qui concernent la copropriété. À savoir par exemple, le budget prévisionnel ou les travaux.
🔵 Quelle différence avec le syndic de copropriété ?
Comme expliqué précédemment, le syndic est élu par l’assemblée générale des copropriétaires. Il a des compétences définies en dehors de tout mandat donné par le syndicat de copropriétaires, telles que recouvrer les charges et agir en justice pour le recouvrement, ou embaucher et révoquer le personnel de l’immeuble.
Pour pouvoir mener à bien le métier de syndic, il faut des compétences juridiques, techniques, et comptables. Ce qui explique pourquoi on fait bien souvent appel à un syndic professionnel.
Quel est le rôle du syndic de copropriété ?
Le syndic a de multiples missions réparties en 3 pôles principaux : gestion administrative, technique, financière et comptable.
1️⃣ Gestion administrative
Les missions dans ce type de gestion sont nombreuses, les principales étant :
- l’inscription de la copropriété au registre d’immatriculation
- l’exécution des décisions prises en AG et s’assurer du respect du règlement de la copro
- conserver l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et tenir à jour la liste des copropriétaires
- la convocation des copropriétaires au moins une fois par an en AG
- soumettre au vote des copropriétaires lors de l’AG certaines décisions, comme souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile, ou constituer des provisions en vue de faire des travaux.
2️⃣ Gestion financière et comptable
- il établit le budget prévisionnel (en concertation avec le conseil syndical)
- il établit les comptes et tient la comptabilité
3️⃣ Gestion technique
- il administre l’immeuble, s’occupe de sa conservation, sa garde et son entretien
- le syndic souscrit, au nom du syndicat, divers contrats tels que la police d’assurance, le personnel de la copropriété ou encore le gaz et/ou l’électricité
- il établit, tient à jour et met à disposition des copropriétaires le carnet d’entretien de l’immeuble
Le syndic de copropriété a donc de nombreuses missions, mais il a également des obligations à respecter.
Quelles sont les obligations du syndic de copropriété ⁉️
- Il doit rendre compte de sa gestion financière au moins une fois par an, lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Mais il se peut que le conseil syndical lui demande les documents comptables quand il le souhaite au cours de l’année
- Le syndic doit demander l’autorisation, en assemblée générales des copropriétaires, pour des travaux importants concernant l’immeuble
- Il doit tenir informé, propriétaires et locataires, des décisions prises en AG
- Il doit convoquer au moins une Assemblée Générale annuelle.
Enfin, il a également des responsabilités, notamment dans la gestion. Si le syndic de copropriété commet des fautes de gestion préjudiciables pour les copropriétaires, alors ce dernier peut être révoqué sur décision d’une assemblée générale extraordinaire, et il peut être attaqué en justice. D’où l’importance d’une bonne assurance responsabilité civile.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?
Le Syndic de copropriété est un organe indispensable dans la bonne gestion d’un immeuble. C’est pourquoi l’obligation de désignation de ce dernier a été encadré par la loi du 10 juillet 1965 – art. 17-1.
Il existe cependant quelques exceptions :
- non-renouvellement du mandat dans les délais impartis
- révocation du syndic par les copropriétaires, et non-désignation du nouveau syndic
- cas exceptionnel empêchant l’exercice des fonctions (maladie, décès, etc.)
Que faire en l’absence de syndic de copro ?
Ne pas avoir de syndic de copropriété peut être un vrai problème, notamment en cas de litige. En effet, les copropriétaires ne pourront pas agir en justice car il n’y aura personne à attaquer. C’est notamment pour cette raison qu’i faut rapidement élire un nouveau syndic.
Afin de faciliter cette démarche, la loi Macron de 2015 est venu modifier l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, dans certaines conditions, il est désormais possible pour tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale afin de nommer un syndic.
Quel est le prix d’un syndic de copropriété ?
Le tarif d’un syndic dépend du modèle que vous choisissez. Si vous faites appel à un syndic de copropriété bénévole, le coût sera moins important, notamment parce qu’il n’y a aucune obligation de rémunération.
En revanche, si vous faites appel à un syndic professionnel, le coût sera évidemment plus élevé ! En effet, dans ce cas de figure, c’est une société externe qui est payée pour exercer les missions du syndic de copropriété. Il y a donc des honoraires, incluant un forfait de base pour les prestations obligatoires.
En plus de ce forfait, il peut également y avoir des prestations additionnelles, et donc des frais supplémentaires, comme par exemple :
- la tenue d’une AG extraordinaire
- si l’AG a lieu pendant plus de 18H
- en cas de travaux, les syndics professionnels facturent en moyenne 4% du prix HT des travaux
- les frais d’envoi et de photocopie du carnet d’entretien ou de DTG (diagnostique technique global)
- etc.
Le prix moyen d’un syndic de copropriété (forfait de base) est compris entre 150 et 200 €/an, et par copropriétaire. Ce qui représente environ 12 % des charges de copropriété.
Depuis la loi Alur, les syndics professionnels ont l’obligation de fournir une fiche détaillée de leurs tarifs aux copropriétaires, afin de leur permettre de mieux anticiper les coûts.
Comment changer de syndic ?
Même s’il est possible de choisir librement son syndic, il y a néanmoins de règles à respecter lorsqu’on veut changer de syndic. En effet, il existe deux situations permettant de changer ce dernier : soit en fin de mandat, soit en révoquant en cours de mandat.
🟠 En cas de changement de syndic de copro en fin de mandat
La démarche est simple ! Le syndic en place doit convoquer une assemblée générale pour élire le futur syndic. Les copropriétaires décideront alors de renouveler le mandat du syndic, ou alors de changer de syndic.
Le syndic de copropriété est obligé de mettre en concurrence le syndic lors du renouvellement du mandat (loi ALUR). Sauf si la copro n’a pas de conseil syndical, ou si l’AG de l’année précédente décide à la majorité absolue de ne pas mettre en concurrence des projets de contrats de syndics.
🟠 En cas de révocation de syndic
Il est possible de nommer un nouveau syndic de copropriété avant la fin du mandat, mais pour cela il faut invoquer un motif légitime et sérieux pour pouvoir le révoquer.
Comment trouver son syndic de copropriété ? Nos conseils pour bien choisir !
Le syndic de copropriété étant une obligation, il est donc important de bien le choisir ! C’est pourquoi nous vous donnons 4 critères sur lesquels vous attardez :
1️⃣ Choisissez le mode de gestion qui vous convient
Syndic professionnel, bénévole ou coopératif, renseignez-vous bien sur les différents type de gestion, ainsi que leurs avantages et inconvénients.
2️⃣ Comparez les prix du syndic de copropriété
Avant de choisir votre syndic, lisez bien le contrat du syndic proposé.
Depuis janvier 2022 et la loi ALUR, les syndics professionnels ont aussi l’obligation de fournir une grille tarifaire qui détaille les prix des prestations proposées, incluses dans les honoraires, ou facturées comme frais annexes. Cela permet aux copropriétaires de comparer plus facilement les devis de syndics.
Quant au syndic bénévole ou coopératif, cela peut être vous permettre de réduite les coûts du syndic, car il n’y a pas d’honoraires à payer. Sauf si décision d’une rémunération en assemblée générale.
3️⃣ Renseignez-vous sur la réactivité
Afin de mener à bien ses missions, le syndic doit se rendre régulièrement dans la copropriété (tenue des AG, suivi des travaux, gestion des sinistres, etc.)
Le syndic professionnel comprend généralement 1 ou 2 déplacements par an. Le reste étant bien souvent facturé. Renseignez-vous alors sur le prix de cette prestation.
Pour les autres types de syndic, étant généralement sur place, il n’y a pas de frais de déplacement à prendre en considération, et la réactivité est ainsi plus importante.
4️⃣ Demandez quel mode de communication est utilisé
Le syndic professionnel propose généralement un numéro dédié, ainsi qu’une adresse mail. Cependant, le délai de réponse peut être long, car ils gèrent entre 40 et 60 copropriétés.
Le délai de réponse peut également être long pour un syndic bénévole, car il assure la gestion de la copropriété en parallèle d’une activité professionnelle.
Le bon compromis étant donc le syndic coopératif, car comme tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété. Il est alors plus facile d’obtenir une réponse rapidement de la part de quelqu’un en charge de la gestion de l’immeuble.