L’immobilier est l’un des secteurs qui propose le plus de produits de défiscalisation : il est en effet possible de déduire nos intérêts d’emprunt immobilier de nos revenus imposables afin de réduire la note fiscale.
Quand déclarer ses intérêts d’emprunt immobilier ?
ATTENTION : ce dispositif a pris fin le 1er janvier 2011 (pour être remplacé par le PTZ+). Les propriétaires qui ont construit ou acheté leur logement avant cette date pourront continuer à bénéficier de ce crédit d’impôt s’il s’agit de leur résidence principale acquise après le 6 mai 2007, et en cas de déclaration d’ouverture de chantier ou acquisition du logement intervenue avant le 30 septembre 2011.
Les déclarations des impôts arrivent et vous allez devoir prochainement, comme tous les particuliers, déclarer vos revenus perçus l’année précédente. Vous pouvez déjà faire le calcul de vos impôts sur le site impôts.gouv.fr et commencer à faire la déclaration de vos revenus en ligne:
Pour bénéficier de la déduction fiscale des intérêts des emprunts pour l’habitation principale, indiquez sur l’imprimé n° 2042, rubrique 7 « Charges ouvrant droit à réductions ou à crédits d’impôt » :
- case 7VU : les intérêts payés au titre de la première annuité (12 premiers mois) de remboursement ;
- case 7VZ à VT, les quatre annuités suivantes.
À noter : lorsqu’un logement neuf présente un niveau de performance énergétique qui répond à la législation « bâtiment basse consommation » (BBC 2005), le crédit d’impôt est accordé au taux de 40 % au titre des sept premières annuités (case 7VX).
Les économies commencent avant tout au moment de la souscription de votre prêt. C’est le moment le plus important pour négocier votre taux et vous assurer de réaliser un emprunt au tarif le plus avantageux. Pour vous aider dans vos démarches, nous avons mis en place un simulateur de taux, comparant en temps réel les meilleurs taux du marché. Vous aurez ainsi toutes les clés en main pour bien négocier votre crédit !
Quels intérêts d'emprunt sont déductibles ?
Si vous avez acheté votre résidence principale (maison ou appartement) entre le 5 mai 2007 et le 1er octobre 2011, vous avez la possibilité de déduire les intérêts de votre prêt de votre revenu imposable. Attention, vous ne pouvez pas en faire de même avec les frais liés à l’octroi du crédit (frais de notaire, assurance de crédit immobilier…)
En cas de VEFA (construction ou acquisition en l’état futur d’achèvement), le contribuable devait prendre l’engagement d’affecter le logement à son habitation principale au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt.
Tableau récapitulatif du calcul du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt en fonction du type de logement et de l’année d’acquisition :
| Type de logement | Achat en 2009 | Achat en 2010 | Achat en 2011 |
|---|---|---|---|
| Logement neuf aux normes BBC | 40 % pendant 7 ans | 40 % pendant 7 ans | 40 % pendant 7 ans |
| Autre logement neuf et logement ancien | 40 % la 1ère année et 20 % les 4 années suivantes | 30 % la 1ère année et 15 % les 4 années suivantes | 25 % la 1ère année et 10 % les 4 années suivantes |
Crédits d’impôts plus importants: les logements neufs aux normes BBC : si votre maison est BBC, soit à basse consommation énergétique ( = Haute Performance Energétique, dit BBC), le crédit d’impôt est plus important si vous l’acquis après le 1er janvier 2009 . En effet, la durée de déduction des intérêts, fixée normalement à 5 ans, passe à 7 ans. De plus, la part des intérêts déductible est de 40 % pendant les 7 années.
Et si j’ai renégocié mon crédit ? Vous continuez de déduire les intérêts fixés dans l’échéancier de remboursement initial.
Plafond annuel du crédit d’impôts : la limite de l’avantage fiscal lié aux intérêts d'emprunt est de: 3750 € / an pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, ou 7500 € / an pour les couples (mariage ou Pacs). Le plafond est augmenté de 500 € par enfant à charge. Le plafond est doublé si le foyer fiscal est composé d’au moins une personne handicapée.
Quels prêts sont concernés pour la déductibilité des intérêts ?
Les revenus fonciers : intérêts et frais déductibles et reportables ! Votre investissement locatif vous permet de déduire le montant des intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers. En clair, vous pouvez non seulement leur soustraire les intérêts, mais également les frais acquittés pour l’obtention du prêt : frais de dossier, de caution, d’inscription hypothécaire, commissions et agios bancaires, assurance emprunteur… Et ce, sans limite tant que vous les déduisez des revenus locatifs.
Cependant, si par exemple vous avez conclu l’année 2017 en déficit foncier ( = plus de charges que de revenus), vous pouvez déduire l’excédent de charges de votre revenu global dans la limite de 10.700 euros, mais pas les intérêts d'emprunt.
En revanche, vous pouvez reporter le surplus d’intérêts sur vos résultats fonciers des dix années à venir, afin de réduire encore vos futurs revenus locatifs imposables.
Attention, si vous vendez le bien ou cessez de le louer, la validation de la déductibilité des intérêts ne fonctionne plus : vous ne pourrez plus déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition de ce bien!
La SCI : lorsque vous investissez en société civile immobilière (SCI), qui est soumise à l’impôt sur le revenu, vous êtes imposé sur votre quote-part des revenus fonciers. Du coup, vous avez le droit à la même déduction qu’un bailleur classique, si vous avez souscrit personnellement un emprunt pour apporter de l’argent à la société ou en acquérir des parts.
Sachez aussi que vous pouvez déduire les intérêts (à hauteur de votre quote-part) d’un emprunt souscrit par la SCI afin d’acquérir ou de rénover un patrimoine.