La campagne de déclaration de revenus 2025 est lancée et si vous êtes propriétaire bailleur, vous vous posez chaque année la même question :

Comment bien déclarer ses loyers sans se tromper ni se pénaliser fiscalement ?

Avec la complexification des régimes fiscaux, les changements récents sur la plus-value des locations meublées, et les opportunités de déduction souvent sous-estimées (notamment liées au crédit immobilier ou à l’assurance emprunteur), il est essentiel de faire les bons choix dès maintenant.

Comprendre votre régime fiscal : micro ou réel ?

Avant toute chose, il faut déterminer dans quelle catégorie vous devez déclarer vos revenus locatifs. Elle dépend du type de location (vide ou meublée) et du montant annuel de vos loyers.

Location vide : micro-foncier ou réel foncier

Micro-foncier : si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 %, sans possibilité de déduire vos charges réelles.
Régime réel foncier : conseillé si vous avez un crédit en cours, des travaux, ou des frais de gestion. Vous déduisez toutes vos charges, ce qui peut réduire fortement votre imposition.

🔍 Exemple : un propriétaire percevant 12 000 € de loyers avec 7 500 € de charges aura un revenu imposable de 4 500 € au réel, contre 8 400 € en micro.

Location meublée : micro-BIC ou réel BIC (LMNP)

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %, jusqu’à 77 700 € de revenus.
Régime réel BIC (souvent le plus avantageux en LMNP) : déduction intégrale des charges, amortissement du bien et des meubles, ce qui peut ramener votre impôt à… zéro.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des plus puissants dispositifs d’optimisation fiscale pour les propriétaires particuliers.

Quelles charges sont déductibles en régime réel ?

Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez optimiser votre fiscalité en déduisant toutes les charges liées à votre bien :

Dépenses déductibles :

Intérêts d’emprunt sur votre crédit immobilier
Frais de dossier et garanties bancaires
Assurance emprunteur (partiellement ou par amortissement selon le régime)
Travaux d’entretien ou de réparation
Charges de copropriété non récupérables
Frais de gestion locative, comptabilité
Assurance PNO, loyers impayés
Taxe foncière (hors ordures ménagères)

🔍 Exemple : un propriétaire avec 3 000 € d’intérêts, 1 500 € de travaux et 960 € de frais de gestion pourra réduire son revenu imposable de 5 460 €, soit près de 1 640 € d’économie d’impôt à 30 % de TMI.

Bien remplir sa déclaration étape par étape

Pour les locations vides

Case 4BE de la déclaration 2042 pour le micro-foncier
Formulaire 2044 pour le régime réel

Pour les locations meublées

Case 5ND/5OD pour le micro-BIC
Déclaration 2031 + annexes si vous êtes en LMNP réel

💡 Pensez à conserver toutes vos factures pendant au moins 3 ans en cas de contrôle fiscal.

Ne négligez pas l’assurance emprunteur : un double levier fiscal

Trop souvent oubliée, l’assurance emprunteur peut :

Être déduite immédiatement de vos revenus fonciers (en location vide, régime réel)
Être amortie (en LMNP réel), ce qui réduit votre base imposable sur plusieurs années

Et surtout, vous pouvez changer d’assurance à tout moment (grâce à la loi Lemoine) pour faire baisser vos cotisations. Une renégociation peut générer jusqu’à 18 000 € d’économies sur la durée du crédit, tout en restant fiscalement avantageuse.

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