Quand on est propriétaire, faire des travaux dans son logement peut avoir plusieurs objectifs : valoriser son bien, améliorer le confort… et réduire sa fiscalité. Mais attention : tous les travaux ne sont pas déductibles, et les règles varient selon le type de location, le régime fiscal choisi et la nature des dépenses engagées.

En 2025, alors que les charges augmentent et que certains avantages fiscaux évoluent, il est essentiel de savoir quels travaux peuvent légalement alléger votre imposition. Voici ce que tout propriétaire bailleur doit savoir.

Travaux déductibles : uniquement sous le régime réel

Avant toute chose, il faut distinguer le régime fiscal choisi pour déclarer vos revenus locatifs.

Si vous êtes au micro-foncier (location vide) ou micro-BIC (location meublée), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire (30 % ou 50 %) mais vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.
En revanche, en régime réel (foncier ou BIC réel), vous pouvez déduire l’intégralité des charges effectivement supportées, y compris certains travaux.

Pour déduire vos travaux, vous devez être au régime réel.

Quels travaux sont déductibles de vos revenus locatifs ?

Les travaux d’entretien et de réparation

Ce sont ceux qui permettent de maintenir ou de remettre en état un logement sans en modifier la structure ou l’usage.

Exemples :

Remplacement d’une chaudière ou d’un ballon d’eau chaude
Réparation de toiture ou de fenêtres
Reprise d’une installation électrique défectueuse

💡 Ces travaux sont intégralement déductibles si vous êtes au régime réel, que ce soit en location vide ou meublée.

Les travaux imposés par la copropriété

S’ils sont décidés par l’assemblée générale et non récupérables auprès du locataire, ces frais peuvent aussi être déduits :

Travaux dans les parties communes (ascenseur, ravalement…)
Mise aux normes des équipements collectifs

Les travaux non déductibles

Tous les travaux ne peuvent pas être pris en compte fiscalement. Ceux qui augmentent la valeur du bien ou modifient sa structure ne sont pas déductibles au titre des revenus locatifs.

Exemples :

Création d’une extension ou d’un étage
Aménagement de combles pour créer une nouvelle pièce
Travaux de reconstruction après démolition

Ces travaux sont considérés comme des dépenses d’investissement, non imputables sur vos loyers, mais peuvent entrer dans le calcul de la plus-value à la revente.

Exemple concret : quel impact sur vos impôts ?

Prenons le cas d’un propriétaire au régime réel louant un appartement vide.

Travaux réalisés en 2025 :

Remplacement de la chaudière : 3 500 €
Travaux de peinture et rénovation électrique : 2 000 €
Charges de copropriété non récupérables : 1 000 €

Total des charges déductibles : 6 500 €
TMI à 30 % + prélèvements sociaux (17,2 %)
Économie d’impôt potentielle : environ 3 080 €

Astuce : cumulez déduction et crédit immobilier

Si vous remboursez un crédit immobilier, vous pouvez cumuler la déduction des intérêts d’emprunt avec les travaux réalisés. Cela augmente significativement vos charges déductibles.

Et ce n’est pas tout : l’assurance emprunteur liée à votre crédit est elle aussi partiellement déductible ou amortissable selon votre régime.

En optimisant bien votre déclaration, vous pouvez réduire votre revenu imposable à zéro… voire créer un déficit foncier imputable sur vos autres revenus.

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