Crédit immobilier : les taux d’usure sont en hausse… et cela pourrait soulager certains emprunteurs.

Les taux d’usure, à savoir les taux maximum auxquels les banques ont le droit de distribuer des crédits immobiliers, sont en hausse depuis le 1er juillet, a dévoilé la Banque de France. Une annonce aux allures de mauvaise nouvelle qui pourrait pourtant fournir un coup de pouce aux futurs propriétaires.

Depuis le 1er juillet et jusqu’au 31 août, les établissements bancaires sont soumis à de nouveaux plafonds pour l’octroi des crédits immobiliers. Comme le rappelle l’arrêté publié au Journal officiel le 28 juin 2026, les banques ne peuvent pas fixer librement leurs taux d’intérêt. Elles doivent respecter le taux d’usure, qui correspond au “taux maximum légal autorisé”. pour chaque catégorie de prêt immobilier.

Le niveau du taux d’usure dépend de la durée du crédit. Il s’établit à 4,07 % pour les emprunts de moins de 10 ans, à 4,57 % pour ceux compris entre 10 ans et moins de 20 ans, et à 5,29 % pour les prêts d’une durée d’au moins 20 ans. Cette dernière catégorie, qui concerne la majorité des emprunteurs, progresse de 0,10 point par rapport à la période précédente.

Le taux d’usure est exprimé en taux annuel effectif global (TAEG), c’est-à-dire le coût total du crédit. Comme le prévoit l’article R. 314-4 du Code de la consommation, il intègre non seulement les intérêts, mais aussi le coût de l’assurance emprunteur ainsi que l’ensemble des frais annexes, parmi lesquels les frais de dossier, les honoraires de courtage et le coût de la garantie. Il reflète donc plus fidèlement le coût réel d’un emprunt qu’un simple taux nominal.

Son calcul répond à une méthode précise confiée à la Banque de France. Pour chaque durée de prêt, l’institution établit la moyenne des taux pratiqués par les banques au trimestre précédent avant de la majorer d’un tiers. Ainsi, un taux moyen de 3,05 % observé au deuxième trimestre 2026 pour les prêts sur 10 ans aboutit, après application de cette formule, à un taux d’usure de 4,07 %. Le même principe est appliqué aux autres durées afin de fixer des plafonds en phase avec les conditions du marché.

Un “effet ciseau” préjudiciable

L’augmentation des taux d’usure constitue enfin un signal plutôt favorable pour les candidats à l’achat immobilier. Lorsque ces plafonds évoluent moins vite – ou pire, à la baisse – que les taux proposés par les banques, un “effet ciseaux” peut apparaître et entraîner davantage de refus de crédit. Les ménages les plus modestes, qui doivent supporter un coût du crédit élevé, sont en effet confrontés à la fois à une hausse des taux et la baisse du taux maximum. Pour eux, la fenêtre de tir devient restreinte. Avec une hausse d’environ 0,1 point par rapport au trimestre précédent, ce risque est écarté pour l’été. Les courtiers espèrent ainsi que cette évolution permettra de réduire le nombre de dossiers rejetés.

D’autant que dans le même temps, le taux de la dette française, qui sert de référence aux banques pour octroyer des prêts a largement reflué. L’Obligation assimilable au trésor (OAT) à 10 ans se situe désormais à 3,7 % après avoir frôlé 4 % en mai.

Si le taux d’usure peut constituer un frein à l’achat pour certains emprunteurs, il sert avant tout de protection pour les particuliers en empêchant les banques d’appliquer des conditions de financement excessives. Sans cette limite, le coût global d’un crédit pourrait fortement augmenter et exposer davantage certains ménages au risque de surendettement. Ce mécanisme joue ainsi le rôle de garde-fou pour préserver les emprunteurs.