Dans un contexte immobilier en tension, il peut être difficile d’obtenir un prêt immobilier. La vente à terme peut donc apparaître comme une option intéressante pour acquérir un bien immobilier. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les avantages et les risques ? Quelles autres options s’offrent à vous ? Nos experts vous disent tout.
Qu’est-ce que la vente à terme en immobilier ? Définition et fonctionnement
En immobilier, la vente à terme est une modalité de transaction où l’acheteur s’engage à payer le bien sur une période prédéfinie, plutôt que de verser la totalité du montant au moment de l’acquisition. Cette méthode offre une flexibilité en termes de paiement, avec des modalités négociées entre le vendeur et l’acheteur.
Vente à terme libre ou occupée ?
Elle peut se diviser en deux principales catégories :
- La vente à terme libre : l’acheteur peut occuper le bien dès le début de la transaction, même si tous les paiements n’ont pas encore été effectués. La propriété légale reste toutefois au vendeur jusqu’à la fin des paiements convenus.
- Vente à terme occupée : l’acheteur doit attendre la fin de la période convenue pour pouvoir occuper le bien. Pendant ce temps, le vendeur continue d’occuper le logement ou de percevoir des loyers.
Quelle est la procédure pour une vente à terme ? 4 étapes
- Étape 1 : l’accord sur les modalités
Le vendeur et l’acheteur négocient les termes de la vente, incluant la durée du terme, le montant des versements, les éventuels intérêts, et d’autres conditions spécifiques.
- Étape 2 : mise en place des versements échelonnés
Contrairement à une vente traditionnelle, l’acheteur effectue des paiements échelonnés sur la période convenue plutôt que de payer la totalité du montant au début.
- Étape 3 : occupation du bien
Soit dès le début soit à la fin du terme, en fonction du choix.
- Étape 4 : acte notarié
La transaction est officialisée par la rédaction d’un acte notarié.
Vente à terme : avantages et inconvénients pour le vendeur et l’acquéreur
Pourquoi opter pour la vente à terme ? Cette modalité offre des avantages mais également des inconvénients.
- Avantages et inconvénients pour le vendeur
Avantages
- Étalement des plus-values : le vendeur peut étaler ses plus-values sur la durée de la vente à terme, ce qui peut avoir des avantages fiscaux en réduisant l’impact fiscal annuel.
- Revenus réguliers : la vente à terme permet de recevoir des paiements échelonnés pendant la période convenue, assurant une source de revenus stable.
- Occupation du bien : dans le cas d’une vente à terme libre, le vendeur peut continuer d’occuper le bien pour une période convenue, ce qui peut être avantageux s’il souhaite rester dans la propriété pendant un certain temps.
- Diversification des investissements : la vente à terme peut être une stratégie de diversification des investissements en transformant un actif immobilier en flux de trésorerie réguliers.
Inconvénients
- Risque de non-paiement : il existe un risque que l’acheteur ne respecte pas ses engagements de paiement, ce qui peut entraîner des complications financières pour le vendeur.
- Liquidité réduite : le vendeur ne reçoit pas la totalité du produit de la vente dans l’immédiat.
- Avantages et inconvénients pour l’acquéreur
Avantages
- Accessibilité financière : l’acquéreur peut accéder à la propriété sans avoir besoin de financements extensifs immédiats
- Flexibilité de paiement : les paiements échelonnés permettent de s’engager dans l’achat tout en répartissant les coûts sur une période plus longue.
- Possibilité d’occupation immédiate : si la vente à terme est libre, l’acquéreur occupe le bien immédiatement.
Inconvénients
- Coût total supérieur : en raison des intérêts éventuels et des modalités spécifiques à la vente à terme, le coût total pour l’acquéreur peut être supérieur à celui d’une transaction traditionnelle.
- Engagement sur la durée : l’acquéreur est engagé sur la durée convenue, et la revente du bien avant la fin du terme peut être complexe.
Viager et vente à terme : quelles différences ?
Le viager et la vente à terme présentent des différences fondamentales en termes de paiement, d’occupation du bien et de risques financiers.
| Différences | Vente à terme | Viager |
|---|---|---|
| Paiement | L’acheteur s’engage à payer le bien sur une période fixe, souvent par des versements échelonnés. Il peut y avoir un bouquet initial, mais le paiement complet est effectué avant la fin du terme. | L’acheteur verse une rente régulière au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Il peut également y avoir un bouquet initial, un paiement unique effectué au début de la transaction. |
| Occupation du bien | L’acheteur peut occuper le bien immédiatement ou attendre la fin du terme. | Le vendeur peut continuer à occuper le bien ou le libérer pour l’acheteur. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur peut rester dans le logement jusqu’à son décès. |
| Durée déterminée | La période de paiement est déterminée à l’avance, offrant une certaine certitude en termes de durée de l’engagement financier. | La durée est indéterminée et dépend de la durée de vie du vendeur. |
| Risque financier | Bien que la durée soit fixe, il existe toujours un risque de non-paiement de la part de l’acheteur, mais ce risque est généralement moindre que dans le viager. | L’acheteur assume un risque financier significatif, car le coût total dépend de la durée de vie du vendeur. |
La vente à terme est une option attrayante lorsque des besoins financiers spécifiques, une stabilité des revenus ou une planification à long terme sont des priorités pour le vendeur ou l’acheteur. De nombreuses agences immobilières peuvent vous accompagner, certaines s’étant même spécialisées dans ce type de vente.
Les 7 risques potentiels de la vente à terme
La vente à terme présente 3 risques pour le vendeur et 4 risques pour l’acheteur.
1️⃣ L’un des risques majeurs pour le vendeur est que l’acheteur ne respecte pas ses engagements de paiement. Cela peut entraîner des retards de paiement ou même une non-exécution complète de la transaction.
2️⃣ Si l’acheteur connaît des difficultés financière après le début de la transaction, cela pourrait affecter sa capacité à effectuer les paiements convenus.
3️⃣ Si la valeur du bien immobilier diminue au fil du temps, le vendeur pourrait se retrouver avec un montant total inférieur à ce qu’il aurait pu obtenir dans une vente immédiate.
4️⃣ L’acheteur est engagé à effectuer des paiements échelonnés sur une période définie, ce qui peut poser problème s’il souhaite revendre le bien avant la fin du terme.
5️⃣ En raison des intérêts éventuels ou de modalités spécifiques à la vente à terme, le coût total pour l’acheteur peut être supérieur à celui d’une transaction traditionnelle.
6️⃣ Si le vendeur ne respecte pas ses engagements, cela pourrait entraîner des complications pour l’acheteur, notamment en termes de possession du bien ou de récupération des paiements effectués.
7️⃣ Les circonstances personnelles de l’acheteur, telles que la perte d’emploi ou des changements familiaux, peuvent influencer sa capacité à honorer les engagements financiers.
Vente à terme : quelle fiscalité ?
La vente d’un bien immobilier peut entraîner une taxation sur les plus-values. Cependant, dans le cas de la vente à terme, le paiement échelonné peut étaler la perception des plus-values sur plusieurs années, réduisant potentiellement l’impact fiscal annuel.
Le vendeur peut être tenu de payer les impôts fonciers jusqu’à la fin du terme convenu, même s’il continue d’occuper le bien. Il est important de clarifier ces aspects dans la contrat de vente.
Les impôts locaux, tels que la taxe d’habitation et la taxe foncière, peuvent également être dus par le vendeur jusqu’à la fin du terme. La répartition de ces charges doit être précisée dans le contrat.
En fonction de la nature de la transaction et de la situation des parties, la TVA peut être applicable. La vente à terme entre particuliers n’est généralement pas assujettie à la TVA.
Si des intérêts sont inclus dans les paiements échelonnés, ils peuvent être soumis à l’imposition sur le revenu pour le vendeur. Le taux d’imposition dépend du revenu global du vendeur.
Si le bien est assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière, la fraction de la plus-value qui n’est pas encore perçue à la fin du terme peut être soumise à l’imposition au moment de la cession effective.
Combien coûte une vente à terme ? Calcul
Le coût total d’une vente à terme dépend du prix de vente, des modalités de paiement, des intérêts éventuels et d’autres frais associés.
- Le prix de vente initial est le montant total convenu pour la vente du bien immobilier.
- En cas de bouquet initial, il faudra ajouter ce montant au prix de vente initial.
- Si des intérêts sont inclus dans les paiements échelonnés, il faudra calculer le coût total des intérêts en multipliant chaque paiement par le taux d’intérêt applicable. Si le taux d’intérêt est annuel, divisez-le par le nombre de paiements par an.
- Certains contrats de vente à terme peuvent inclure des frais supplémentaires, tels que des frais notariés ou des frais d’agence immobilière.
La formule générale est la suivante :
Coût total = prix de vente initial + bouquet initial + (nombre de paiements x montant du paiement) + frais associés
En cas de décès du vendeur avant la fin d’une vente à terme, les conséquences dépendent des dispositions contractuelles et légales. Certains contrats prévoient la continuation des paiements par les héritiers, tandis que d’autres peuvent contenir des clauses résolutoires spécifiques.
Pour trouver des annonces de vente à terme libre, vous pouvez explorer des sites immobiliers en ligne spécialisés, consulter les annonces de professionnels de l’immobilier ou rechercher dans les sections dédiées des journaux locaux. Il est recommandé de contacter des agences immobilières.
Certains contrats peuvent inclure des clauses permettant le remboursement anticipé, tandis que d’autres peuvent imposer des restrictions. Il faut consulter le contrat initial et, si nécessaire, négocier avec le vendeur pour établir les conditions d’un remboursement anticipé.