Tout savoir sur l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation est une somme versée par l’acheteur lors de la signature du compromis de vente pour réserver un bien immobilier. Elle représente généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente. Cette indemnité est déposée sur un compte séquestre et protège les intérêts des deux parties jusqu’à la finalisation de la vente. Si la vente échoue à cause d’une condition suspensive non réalisée, l’indemnité est restituée à l’acheteur. En cas de rétractation sans motif valable, le vendeur peut la conserver. Tour d’horizon du sujet !

Définition de l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation est une somme d’argent versée par l’acheteur d’un bien immobilier lors de la signature du compromis de vente. Cette indemnité, qui représente généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente, a pour but de réserver le bien en question et de démontrer la bonne foi de l’acheteur. 

Elle est déposée sur un compte séquestre, généralement géré par un notaire ou une agence immobilière, et reste bloquée jusqu’à la finalisation de la vente : 

• En cas de réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées dans le compromis, l’indemnité est déduite du prix de vente final ;
• Si la vente ne se concrétise pas en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive, l’indemnité est restituée à l’acheteur ; 
• En revanche, si l’acheteur se rétracte sans motif légitime, le vendeur est en droit de conserver cette indemnité à titre de dédommagement pour l’immobilisation du bien.

L’indemnité d’immobilisation est-elle obligatoire ? 

La nécessité de verser une indemnité d’immobilisation dépend de la durée pendant laquelle le bien immobilier est réservé :  

• Si la période d’immobilisation est inférieure à 18 mois, l’indemnité n’est pas obligatoire par la loi. Dans ce cas, les deux parties peuvent librement décider d’inclure ou non cette indemnité dans l’avant-contrat, tel que le compromis de vente ou la promesse de vente (mais les vendeurs demandent presque toujours cette indemnité pour se protéger contre un éventuel désistement de l’acheteur) ;
• Si la période d’immobilisation est supérieure à 18 mois, l’indemnité d’immobilisation devient obligatoire. La loi exige alors que l’acheteur et le vendeur l’incluent dans l’avant-contrat, assurant ainsi une protection supplémentaire pour le vendeur en cas de désistement prolongé.

Quand doit-on payer l’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation est généralement versée par l’acheteur au moment de la signature du compromis de vente. Cette somme est ensuite déduite du prix d’achat lors de la finalisation de la vente, ce qui signifie que l’acheteur ne paie pas réellement cette indemnité s’il concrétise l’achat du bien.

Si toutes les conditions suspensives sont remplies mais que l’acheteur se désiste, le vendeur est en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation en guise de dédommagement. Les clauses suspensives sont des conditions spécifiques stipulées dans le compromis de vente qui doivent être respectées pour que la transaction immobilière puisse se réaliser. 

Voici quelques exemples de clauses suspensives courantes :

• Obtention d’un financement : L’achat est conditionné à l’obtention d’un prêt immobilier. Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire, la vente peut être annulée ;
• Vérification du titre de propriété : Si des problèmes juridiques ou des hypothèques non divulguées sont découverts, l’acheteur peut annuler la vente ;
• Obtention d’un permis de construire : Si l’acheteur prévoit des travaux, l’achat peut être conditionné à l’obtention d’un permis de construire ;
• Diagnostics immobiliers satisfaisants : La vente est soumise à la réalisation de diagnostics immobiliers obligatoires. Si les résultats ne sont pas satisfaisants, l’acheteur peut annuler la vente.

Le moment exact du paiement de l’indemnité d’immobilisation dépend du type de bien :

• Marché de l’ancien : L’indemnité est généralement versée lors de la signature du compromis de vente, ou au plus tard, après l’expiration du délai de rétractation de 10 jours ;
• Marché du neuf (VEFA) : L’indemnité est versée à la date d’obtention du permis de construire.

Quel est le montant minimum d’une indemnité mobilisation ?

Le montant minimum de l’indemnité d’immobilisation dépend de plusieurs facteurs, notamment la durée d’immobilisation et le statut du vendeur. Voici les deux principales situations à considérer :

• Indemnité d’immobilisation non obligatoire : Lorsque le délai d’immobilisation est inférieur à 18 mois et que le vendeur n’est pas un professionnel, il n’existe pas de montant légal minimum pour l’indemnité d’immobilisation. Les parties sont libres de fixer le montant de l’indemnité selon leur convenance. En pratique, il est courant de la fixer à environ 10 % du prix de vente, bien que, dans certaines situations ou secteurs, elle puisse être négociée autour de 5 %.
• Indemnité d’immobilisation obligatoire : Lorsque l’immobilisation du bien excède 18 mois ou lorsque des circonstances particulières imposent une indemnité obligatoire, l’article L.290-2 du Code de la construction et de l’habitation stipule que le montant minimum de l’indemnité d’immobilisation est de 5 % du prix de vente. Si l’indemnité est inférieure à ce seuil, la promesse de vente peut être considérée comme nulle.

Pour trouver le meilleur prêt immobilier suivant les conditions souhaitées et votre profil d’emprunteur, n’hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne ! En quelques clics, vous aurez accès à de multiples devis personnalisés, le tout de manière totalement gratuite et anonyme !

Prêt immobilier : calculez le montant de vos mensualités

Simuler un prêt immobilier

À qui doit-on verser l’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation ne doit pas être versée directement au vendeur, car les particuliers ne sont pas autorisés à séquestrer des sommes d’argent liées à une vente immobilière. 

Elle doit être déposée auprès d’un professionnel de l’immobilier disposant d’une garantie financière, comme un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle ou un notaire.

Ces professionnels sont légalement tenus de posséder une garantie financière, assurant ainsi à l’acheteur que les fonds seront correctement gérés et restitués si nécessaire. Cette garantie constitue ainsi une forme d’assurance qui protège l’acheteur contre toute perte financière en cas de litige ou de problème avec la transaction.

Quelles conséquences en cas d’indemnité d’immobilisation non versée ?

Le non-versement de l’indemnité d’immobilisation peut avoir plusieurs conséquences, tant pour l’acheteur que pour le vendeur :

• Pour l’acheteur :
  • Perte de crédibilité : Ne pas verser l’indemnité peut diminuer la crédibilité de l’acheteur aux yeux du vendeur, qui peut douter de la capacité ou de la volonté de l’acheteur à finaliser l’achat ;
  • Annulation de la vente : En l’absence de l’indemnité, le vendeur peut décider d’annuler la promesse de vente, surtout si le versement de cette indemnité est une condition stipulée dans le compromis de vente. Cela permet au vendeur de mettre à nouveau le bien sur le marché et de trouver un autre acheteur ;
  • Pas de réserve du bien : Sans l’indemnité, le bien n’est pas réellement réservé, ce qui signifie que le vendeur est libre de négocier et de vendre à un autre acheteur sans pénalités.
• Pour le vendeur :
  • Manque de garantie : Le vendeur ne bénéficie pas de la sécurité financière que représente l’indemnité d’immobilisation, cette somme servant généralement à compenser le vendeur pour l’immobilisation de son bien en cas de désistement de l’acheteur ;
  • Délai de vente prolongé : Si l’acheteur ne verse pas l’indemnité et finit par se désister, le vendeur perd du temps et doit recommencer le processus de vente, ce qui peut prolonger la période pendant laquelle le bien reste sur le marché.
• Conséquences légales :
  • Invalider la promesse de vente : Si le versement de l’indemnité d’immobilisation est une clause de la promesse de vente et que cette clause n’est pas respectée, la promesse de vente peut être déclarée nulle. Cela libère les deux parties de leurs obligations contractuelles ;
  • Litiges potentiels : L’absence de paiement de l’indemnité peut entraîner des litiges entre l’acheteur et le vendeur, nécessitant éventuellement une intervention juridique pour résoudre le conflit.

Comment récupérer une indemnité d’immobilisation ?

Pour l’acheteur, il existe 3 manières de récupérer l’indemnité d’immobilisation :

• Finaliser la vente : Lorsque la promesse de vente est respectée et que l’achat est finalisé, l’indemnité d’immobilisation est simplement déduite du prix total de l’achat du bien immobilier. Ainsi, elle est intégrée dans le montant final payé au vendeur lors de la signature de l’acte de vente ;
• Exercer son droit de rétractation : L’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter après la signature de la promesse de vente. Si l’acheteur décide d’annuler l’achat pendant cette période, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour notifier sa décision. L’indemnité d’immobilisation doit alors être restituée à l’acheteur sans pénalités ;
• Faire jouer une clause suspensive : Si l’une des clauses suspensives stipulées dans la promesse de vente n’est pas remplie, l’acheteur peut annuler la vente sans pénalités et récupérer l’indemnité d’immobilisation. Par exemple, si l’acheteur n’obtient pas le financement nécessaire, si un permis de construire est refusé, ou si des problèmes juridiques sont découverts lors de la vérification du titre de propriété, la promesse de vente peut être annulée. Dans ces cas, le vendeur est tenu de restituer l’indemnité d’immobilisation à l’acheteur.

Que faire en cas de refus de restitution d’indemnité d’immobilisation ?

En cas de refus de restitution de l’indemnité d’immobilisation par le vendeur, plusieurs actions peuvent être entreprises pour résoudre le conflit :

• Négociation amiable : La première étape consiste à tenter une résolution à l’amiable en contactant directement le vendeur ou son représentant (agent immobilier ou notaire). Expliquez clairement les raisons pour lesquelles vous pensez que l’indemnité doit vous être restituée, en vous appuyant sur les termes de la promesse de vente et les clauses suspensives invoquées ;
• Envoi d’une mise en demeure : Si la négociation amiable échoue, envoyez une lettre de mise en demeure au vendeur, par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit rappeler les faits, les clauses contractuelles, et demander formellement la restitution de l’indemnité d’immobilisation sous un certain délai ;
• Recours à un médiateur : Si la mise en demeure n’aboutit pas, vous pouvez faire appel à un médiateur spécialisé en litiges immobiliers. Le médiateur tentera à son tour de trouver une solution équitable pour les deux parties sans passer par les tribunaux. Il faut savoir que la médiation est généralement plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire ;
• Action en justice : En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal compétent pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Rassemblez toutes les preuves nécessaires (contrat, lettres, mises en demeure, correspondances) pour soutenir votre demande. Le tribunal examinera les faits et rendra une décision en fonction des éléments présentés ;
• Consultation d’un avocat : Enfin, avant d’engager une action en justice, pensez à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. L’avocat pourra vous conseiller sur la solidité de votre dossier, vous aider à préparer vos arguments, et représenter vos intérêts devant le tribunal si nécessaire !

Quelle différence entre séquestre et indemnité d’immobilisation ?

Doit-on payer l’indemnité d’immobilisation en cas de refus de prêt ?

Si le refus de prêt est spécifié comme une clause suspensive dans la promesse d’achat, l’acheteur peut annuler la transaction et récupérer son indemnité d’immobilisation. Il reste tout de même indispensable de vérifier les termes et conditions précises inscrites dans le contrat de promesse d’achat ou de compromis de vente.

Lorsque la clause suspensive d’obtention de prêt est incluse, elle indique généralement que si l’acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire malgré des démarches sérieuses et la fourniture de preuves, la promesse d’achat peut être annulée et l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à l’acheteur. 

Comment ne pas payer l’indemnité d’immobilisation ?

Il existe plusieurs situations où l’indemnité d’immobilisation peut ne pas être due, principalement lorsque certaines conditions suspensives ne sont pas remplies : 

• Par exemple, si l’obtention du prêt est stipulée comme une condition suspensive dans le compromis de vente, et que l’acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire malgré des démarches sérieuses, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée ;
• L’obtention du permis de construire est une condition fréquente : si le permis est refusé, l’acheteur peut annuler la vente sans perdre l’indemnité. La purge du droit de préemption de la mairie est une autre condition ; si la mairie décide d’exercer son droit de préemption, la transaction est annulée et l’indemnité est restituée ; 
• L’absence de servitude ou d’hypothèque sur le bien peut également être une condition suspensive. Si une servitude inconnue ou une hypothèque non mentionnée est découverte, l’acheteur peut annuler la vente et récupérer son indemnité.

Comment comptabiliser une indemnité d’immobilisation ?

Pour comptabiliser une indemnité d’immobilisation, le promettant doit tenir une comptabilité précise et donc enregistrer les créances dès qu’elles sont acquises, et non uniquement lorsqu’elles sont encaissées. 

En pratique, cela implique que le montant de l’indemnité d’immobilisation soit inscrit dans les comptes du promettant au moment où la promesse de vente est signée, de manière à refléter l’engagement financier pris par l’acheteur. Cette méthode permet de présenter une image fidèle des créances et engagements de l’entreprise ou du vendeur dans les états financiers.

Lors de la finalisation de la vente, l’indemnité d’immobilisation est ensuite déduite du prix de vente total dans les comptes, ajustant ainsi les écritures comptables pour refléter le paiement effectif. Si la vente ne se concrétise pas et que l’indemnité est conservée par le vendeur en raison du désistement de l’acheteur, cette somme est alors comptabilisée comme un revenu.

Il est également important de consulter un expert-comptable pour s’assurer que toutes les opérations sont enregistrées correctement et conformes aux normes comptables applicables, en particulier pour les transactions immobilières où des règles spécifiques peuvent s’appliquer.