L’indemnité d’immobilisation est la somme versée par l’acheteur pour réserver un bien au moment du compromis de vente. Généralement fixée entre 5 % et 10 % du prix, elle est conservée sur un compte séquestre jusqu’à la signature définitive Si la vente échoue à cause d’une condition suspensive non réalisée, l’indemnité est restituée à l’acheteur. En cas de rétractation sans motif valable, le vendeur peut la conserver. Tour d’horizon du sujet !
C’est quoi l’indemnité d’immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation est une somme d’argent versée par l’acheteur d’un bien immobilier au vendeur lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente (PUV). L’acheteur dispose alors d’une option d’achat : le vendeur s’engage à retirer son bien du marché pendant une période déterminée, le plus souvent comprise entre 2 et 3 mois.
Le montant de l’indemnité d’immobilisation se situe généralement entre 5 % et 10 % du montant du prix de vente. Les parties peuvent toutefois fixer un autre montant à condition de respecter le minimum légal de 5 % (article L290-2 du Code la construction et de l’habitation) si l’immobilisation du bien dépasse 18 mois.
L’acquéreur dépose cette indemnité d’immobilisation sur un compte séquestre, généralement géré par un notaire ou une agence immobilière. Cette somme reste ensuite bloquée jusqu’à la conclusion de la vente :
- En cas de réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées dans le compromis, l’indemnité est déduite du prix de vente final ;
- Si la vente ne se concrétise pas en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive, l’indemnité est restituée à l’acheteur ;
- En revanche, si l’acheteur se rétracte sans motif légitime, le vendeur est en droit de conserver cette indemnité à titre de dédommagement pour l’immobilisation du bien.
L’indemnité d’immobilisation est-elle obligatoire ?
L’obligation de verser une indemnité d’immobilisation dépend de la durée pendant laquelle le bien immobilier est réservé :
- Si la période d’immobilisation est inférieure à 18 mois, l’indemnité n’est pas obligatoire par la loi. Dans ce cas, les deux parties peuvent librement décider d’inclure ou non cette indemnité dans l’avant-contrat, tel que le compromis de vente ou la promesse de vente (mais les vendeurs demandent presque toujours cette indemnité pour se protéger contre un éventuel désistement de l’acheteur) ;
- Si la période d’immobilisation est supérieure à 18 mois, l’indemnité d’immobilisation devient obligatoire. La loi exige alors que l’acheteur et le vendeur l’incluent dans l’avant-contrat, assurant ainsi une protection supplémentaire pour le vendeur en cas de désistement prolongé.
Attention : pour que l’indemnité d’immobilisation soit légalement contraignante, elle doit être explicitement mentionnée dans le contrat ! Sinon, le vendeur n’a aucun recours légal pour exiger son paiement.
Quand doit-on payer l’indemnité d’immobilisation ?
Le versement de l’indemnité d’immobilisation s’effectue lors de la signature de la promesse de vente par l’acheteur. Cette somme est déposée sur un compte séquestre du notaire ou de l’agent immobilier, et non directement à l’acheteur. Elle est ensuite déduite du prix d’achat lors de la finalisation de la vente : l’acheteur ne paie pas réellement cette indemnité s’il concrétise l’achat du bien.
💡 Si toutes les conditions suspensives sont remplies mais que l’acheteur se désiste, le vendeur est en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation en guise de dédommagement. Les clauses suspensives sont des conditions spécifiques stipulées dans le compromis de vente qui doivent être respectées pour que la transaction immobilière puisse se réaliser.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, notamment le délai de versement de l’indemnité d’immobilisation, l’acheteur peut annuler la promesse de vente sans pénalité.
Voici quelques exemples de clauses suspensives courantes :
- Obtention d’un financement : l’achat est conditionné à l’obtention d’un prêt immobilier. Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire, la vente peut être annulée ;
- Vérification du titre de propriété : si des problèmes juridiques ou des hypothèques non divulguées sont découverts, l’acheteur peut annuler la vente ;
- Obtention d’un permis de construire : si l’acheteur prévoit des travaux, l’achat peut être conditionné à l’obtention d’un permis de construire ;
- Diagnostics immobiliers satisfaisants : la vente est soumise à la réalisation de diagnostics immobiliers obligatoires. Si les résultats ne sont pas satisfaisants, l’acheteur peut annuler la vente.
Le moment exact du paiement de l’indemnité d’immobilisation dépend du type de bien :
- Marché de l’ancien : l’indemnité est généralement versée lors de la signature du compromis de vente, ou au plus tard, après l’expiration du délai de rétractation de 10 jours ;
- Marché du neuf (VEFA) : l’indemnité est versée à la date d’obtention du permis de construire.
Quel est le montant minimum d’une indemnité mobilisation ?
Le montant minimum de l’indemnité d’immobilisation dépend de plusieurs facteurs, notamment la durée d’immobilisation et le statut du vendeur. Voici les deux principales situations à considérer :
- Indemnité d’immobilisation non obligatoire : lorsque le délai d’immobilisation est inférieur à 18 mois et que le vendeur n’est pas un professionnel, il n’existe pas de montant légal minimum pour l’indemnité d’immobilisation. Les parties sont libres de fixer le montant de l’indemnité selon leur convenance. En pratique, il est courant de la fixer à environ 10 % du prix de vente, bien que, dans certaines situations ou secteurs, elle puisse être négociée autour de 5 %.
- Indemnité d’immobilisation obligatoire : si l’immobilisation du bien excède 18 mois ou lorsque des circonstances particulières imposent une indemnité obligatoire. L’article L.290-2 du Code de la construction et de l’habitation stipule que le montant minimum de l’indemnité d’immobilisation est de 5 % du prix de vente. Si l’indemnité est inférieure à ce seuil, la promesse de vente peut être considérée comme nulle.
👀 Si le montant de l’indemnité d’immobilisation paraît excessif, l’acheteur peut en demander la révision. Le juge dispose du pouvoir de réduire une somme jugée disproportionnée par rapport à la valeur du bien.
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À qui doit-on verser l’indemnité d’immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation ne doit jamais être remise directement au vendeur. Elle doit être versée à un tiers habilité. Les fonds sont bloqués chez un notaire ou un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle et d’une garantie financière. Ces professionnels conservent la somme sur un compte séquestre, garantissant sa sécurité jusqu’à la signature définitive ou l’annulation de la vente.
Cette indemnité protège l’acheteur : les fonds sont restitués si la transaction n’aboutit pas pour une raison prévue au contrat.
Le fait de demander le versement d’une indemnité d’immobilisation sans être un professionnel de l’immobilier et sans disposer d’une garantie financière est illégal et passible d’une amende de 30 000 € !
Pourquoi verser une indemnité d’immobilisation pour un achat immobilier ?
Versée dès la signature du compromis, l’indemnité d’immbobilisation sécurise l’engagement des deux parties. Le fait de ne pas la verser peut fragiliser la transaction autant du côté de l’acheteur que du vendeur.
✖️ Voici les conséquences en cas de non versement d’une indemnité d’immobilisation.
| Partie concernée | Risques en cas de non-versement de l’indemnité |
|---|---|
| Acheteur |
|
| Vendeur |
|
Ce cadre permet aussi de se pémunir des litiges juridiques :
- Nullité de la promesse de vente : si le versement de l’indemnité est une clause obligatoire et qu’elle n’est pas respectée, le contrat peut être annulé ;
- Litiges et actions en justice : l’absence de paiement peut conduire à des différends nécessitant une médiation ou une décision de tribunal.
Que faire en cas de refus de restitution d’indemnité d’immobilisation ?
En cas de refus de restitution de l’indemnité d’immobilisation par le vendeur, plusieurs actions peuvent être entreprises pour résoudre le conflit :
- Négociation amiable : la première étape consiste à tenter une résolution à l’amiable en contactant directement le vendeur ou son représentant (agent immobilier ou notaire). Expliquez clairement les raisons pour lesquelles vous pensez que l’indemnité doit vous être restituée, en vous appuyant sur les termes de la promesse de vente et les clauses suspensives invoquées ;
- Envoi d’une mise en demeure : si la négociation amiable échoue, envoyez une lettre de mise en demeure au vendeur, par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit rappeler les faits, les clauses contractuelles, et demander formellement la restitution de l’indemnité d’immobilisation sous un certain délai ;
- Recours à un médiateur : si la mise en demeure n’aboutit pas, vous pouvez faire appel à un médiateur spécialisé en litiges immobiliers. Le médiateur tentera à son tour de trouver une solution équitable pour les deux parties sans passer par les tribunaux. Il faut savoir que la médiation est généralement plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire ;
- Action en justice : en dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal compétent pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Rassemblez toutes les preuves nécessaires (contrat, lettres, mises en demeure, correspondances) pour soutenir votre demande. Le tribunal examinera les faits et rendra une décision en fonction des éléments présentés ;
⭐ Notre conseil : avant d’engager une action en justice, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. Il pourra vous conseiller sur la solidité de votre dossier, vous aider à préparer vos arguments, et représenter vos intérêts devant le tribunal si nécessaire !
Quelle différence entre séquestre et indemnité d’immobilisation ?
Ces termes reviennent souvent lors d’une transaction immobilière, mais ils ne désignent pas la même chose.
Ne confondez pas indemnité d’immobilisation et dépôt de garantie. Le dépôt de garantie intervient lors du compromis de vente, alors que l’indemnité d’immobilisation lors de la promesse unilatérale de vente !
| Indemnité d’immobilisation | Séquestre | |
|---|---|---|
| Définition | L’indemnité d’immobilisation est une somme d’argent versée par l’acheteur lors de la signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente Cette somme sert à réserver le bien immobilier et à montrer l’engagement sérieux de l’acheteur | Le séquestre est le dépôt de fonds effectué par l’acheteur auprès d’un tiers neutre et professionnel (notaire, agent immobilier) qui garantit la sécurité de la transaction Ces fonds sont détenus en dépôt jusqu’à la conclusion de la vente |
| Montant | Entre 5 % et 10 % du prix de vente du bien immobilier (montant qui peut être négocié entre les parties) | Le montant séquestré peut inclure l’indemnité d’immobilisation ainsi que d’autres sommes relatives à la transaction, selon les termes convenus entre les parties |
| Utilisation | Si la vente se concrétise, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix total de vente Si l’acheteur se rétracte sans motif légitime après la période de rétractation, le vendeur peut conserver cette somme à titre de compensation pour l’immobilisation du bien | Le séquestre sert de garantie pour les deux parties En cas de réalisation de la vente, les fonds séquestrés sont utilisés pour régler une partie ou la totalité du prix de vente Le séquestre assure que les fonds sont disponibles et correctement gérés |
| Restitution | L’indemnité est restituée à l’acheteur si l’une des conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt) n’est pas remplie, ou si l’acheteur se rétracte dans le délai légal de rétractation de 10 jours | Si la vente n’a pas lieu, le séquestre est restitué selon les termes de l’accord initial et la cause de l’annulation Par exemple, si une condition suspensive n’est pas remplie, le séquestre est généralement restitué à l’acheteur Si l’acheteur se retire sans motif légitime, le vendeur peut recevoir tout ou partie des fonds séquestrés en compensation |
Comment récupérer une indemnité d’immobilisation ?
Pour l’acheteur, il existe 3 manières de récupérer l’indemnité d’immobilisation :
- Finaliser la vente : lorsque la promesse de vente est respectée et que l’achat est finalisé, l’indemnité d’immobilisation est simplement déduite du prix total de l’achat du bien immobilier. Elle est ensuite intégrée dans le montant final payé au vendeur lors de la signature de l’acte de vente ;
- Exercer son droit de rétractation : vous diposez d’un délai légal de 10 jours pour vous rétracter après la signature de la promesse de vente. Si l’acheteur décide d’annuler l’achat pendant cette période, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour notifier sa décision. L’indemnité d’immobilisation vous est restituée sans pénalités ;
- Faire jouer une clause suspensive : si l’une des clauses suspensives stipulées dans la promesse de vente n’est pas remplie, l’acheteur peut annuler la vente sans pénalités et récupérer l’indemnité d’immobilisation.
FAQ : Vos questions sur l’indemnité d’immobilisation
Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation est une somme versée par l’acheteur lors de la signature d’une promesse de vente unilatérale . Elle sert à réserver le bien immobilier jusqu’à la finalisation de la vente.
Quel est le montant de l’indemnité d’immobilisation ?
Le montant de l’indemnité d’immobilisation est généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de vente du bien. Ce montant peut varier en fonction des négociations entre l’acheteur et le vendeur.
Quand doit-on payer l’indemnité d’immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation est versée au moment de la signature du compromis de vente. Elle est déposée sur un compte séquestre jusqu’à la finalisation de la vente.
Que devient l’indemnité d’immobilisation si la vente ne se concrétise pas ?
Si la vente échoue en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation est généralement restituée à l’acheteur. En cas de rétractation de l’acheteur sans motif valable, le vendeur peut conserver cette indemnité.
Peut-on négocier le montant de l’indemnité d’immobilisation ?
Oui bien sûr ! Le montant de l’indemnité d’immobilisation peut être négocié entre l’acheteur et le vendeur. Il est conseillé de discuter et d’établir clairement ce montant dans le compromis de vente.
Qui détient l’indemnité d’immobilisation jusqu’à la finalisation de la vente ?
L’indemnité d’immobilisation est généralement détenue par un notaire ou une agence immobilière sur un compte séquestre. Elle reste bloquée jusqu’à la conclusion de la vente.
Quelle est la différence entre l’indemnité d’immobilisation et l’acompte ?
L’indemnité d’immobilisation est une garantie versée lors du compromis de vente, tandis que l’acompte est une partie du prix de vente payée à l’avance. L’acompte est déduit du montant total lors de la signature de l’acte de vente définitif.