Avant de se lancer dans un projet immobilier, plusieurs calculs sont nécessaires afin d’établir un budget. Si vous empruntez de l’argent, vous devrez alors connaître le montant à rembourser chaque année à votre banque ou à l’organisme emprunteur. C’est ce que l’on appelle, le calcul de l’annuité d’emprunt. Comment réaliser ces calculs ? Il existe bien évidemment une formule simple que l’on vous détaille pour vous aider à mieux maîtriser vos dépenses.
Qu’est-ce qu’une annuité d’emprunt immobilier ? Définition
Une annuité d’emprunt immobilier (ou annuité de remboursement) représente le montant total que vous payez chaque année à la banque pour rembourser votre prêt immobilier.
Elle comprend :
- Le remboursement du capital emprunté, c’est-à-dire la partie de la mensualité qui permet de réduire le montant total restant dû à la banque. Au fil du temps, la part du capital dans l’annuité augmente, tandis que la part des intérêts diminue.
- Les intérêts, c’est-à-dire la rémunération du prêteur pour vous avoir avancé de l’argent. Le montant est calculé sur le capital restant dû, et il diminue au fur et à mesure du remboursement du prêt.
Le calcul de l’annuité dépend du montant du capital emprunté, du taux d’intérêt et de la durée du prêt.
L’annuité d’emprunt est généralement constante tout au long de la durée du prêt. Cela signifie que vous payez le même montant chaque mois, ce qui facilite la budgétisation et la gestion de vos finances.
Une annuité élevée peut représenter une charge importante pour votre budget. Il est donc important de choisir un prêt immobilier avec une annuité que vous pouvez assumer. N’hésitez pas à utiliser notre comparateur de prêt immobilier pour choisir celui qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget.
Annuité constante ou annuité variable : quels sont les types d’annuités ?
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, le choix du type d’annuité est une décision importante qui peut avoir un impact significatif sur vos finances. Il existe deux types d’annuités.
L’annuité constante
L’annuité constante se caractérise par des mensualités fixes tout au long de la durée du prêt. Vous payez le même montant chaque mois, peu importe l’évolution du taux d’intérêt ou du capital restant dû.
Les mensualités constantes facilitent la planification financière et la gestion de votre budget, car vous savez exactement combien vous devez payer chaque mois. Vous êtes protégé contre les fluctuations des taux d’intérêt, ce qui peut être rassurant, surtout si vous craignez une hausse des taux.
En revanche, l’annuité constante ne s’adapte pas à vos changements de situation financière. Si vos revenus augmentent, vous ne pourrez pas profiter d’une baisse des mensualités. Sur la durée du prêt, l’annuité constante peut générer des intérêts plus importants que l’annuité variable, car vous payez des intérêts sur le capital restant dû tout au long du prêt.
L’annuité variable
L’annuité variable se caractérise par des mensualités qui fluctuent en fonction de l’évolution du taux d’intérêt du prêt. Le montant de votre mensualité est recalculé chaque période en fonction du taux d’intérêt en vigueur.
Si les taux d’intérêt baissent, vos mensualités diminueront également, ce qui peut vous permettre d’économiser de l’argent sur le long terme. L’annuité variable s’adapte à vos changements de situation financière. Si vos revenus augmentent, vous pourrez profiter d’une baisse des mensualités.
En revanche, le montant de vos mensualités peut varier de manière imprévisible. Si les taux d’intérêt augmentent, vos mensualités augmenteront également.
Vous recherchez la stabilité et la prévisibilité ? l’annuité constante peut être un bon choix.
Si vous êtes prêt à assumer un certain risque en échange de la possibilité d’économiser de l’argent, l’annuité variable peut être intéressante.
Quelle est la formule du calcul de l’annuité d’emprunt ? Exemples concrets
Le calcul de l’annuité d’emprunt (ou annuité de remboursement) peut s’avérer un peu complexe, car il implique plusieurs variables financières.
Il existe une formule mathématique qui permet de déterminer l’annuité avec précision :
A = C x ( i x ( 1 + i )^n ) / ( ( 1 + i )^n – 1 )
- A représente l’annuité d’emprunt
- C représente le capital emprunté
- i représente le taux d’intérêt annuel (exprimé en décimales)
- n représente la durée du prêt en années
Exemple concret :
Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 250 000 € sur 25 ans avec un taux d’intérêt annuel de 4 %.
A = 250 000 x (0,04 x (1 + 0,04)^25) / (1 + 0,04)^25 – 1)
A = 18 739,33
L’annuité d’emprunt est de 18 739,33 €, soit 1 561,61 € par mois.
Tableau d’amortissement constant du prêt :
| Année | Restant dû | Intérêt | Amortissement | Annuité | Valeur nette |
| 1 | 250 000 € | 10 000 € | 8 739,33 € | 18 739,33 € | 241 260,67 € |
| 2 | 241 260,67 € | 9 650,43 € | 9 088,90 € | 18 739,33 € | 232 171,77 € |
| 3 | 232 171,77 € | 9 282,87 € | 9 456,46 € | 18 739,33 € | 223 015,31 € |
| 4 | 223 015,31 € | 8 901,61 € | 9 837,72 € | 18 739,33 € | 213 777,59 € |
| 5 | 213 777,59 € | 8 507,10 € | 10 222,23 € | 18 739,33 € | 204 555,36 € |
| … | … | … | … | … | … |
| 23 | 33 989,73 € | 1 359,59 € | 17 379,74 € | 18 739,33 € | 216 609,99 € |
| 24 | 26 630,07 € | 1 065,20 € | 17 674,13 € | 18 739,33 € | 234 284,16 € |
| 25 | 8 955,94 € | 358,24 € | 18 381,09 € | 18 739,33 € | 252 665,25 € |
Ce calcul ne prend pas en compte les frais annexes au prêt immobilier, tels que les frais de dossier ou les frais d’assurance. De plus, le taux d’intérêt peut être variable, ce qui signifie que l’annuité d’emprunt peut également fluctuer au cours du temps.
Comment réduire le montant d’une annuité d’emprunt ?
En réduisant le montant de votre annuité d’emprunt immobilier, vous pourriez dégager du budget chaque mois et améliorer votre confort financier.
Pour cela, vous pouvez :
- Renégocier votre prêt immobilier et ses conditions pour obtenir un taux d’intérêt plus bas, ce qui se traduira par une diminution de l’annuité. Attention, des frais de renégociation peuvent s’appliquer.
- Racheter votre crédit immobilier en contractant un nouveau prêt auprès d’une autre banque pour rembourser votre prêt actuel. Le nouvel emprunt doit avoir un taux d’intérêt et des conditions plus avantageux que votre prêt actuel, ce qui permettra de réduire l’annuité. Attention, les frais de rachat de crédit sont généralement plus élevés que les frais de renégociation.
- Moduler vos échéances en réduisant ou en suspendant vos mensualités pendant une période définie, généralement 6 à 12 mois. Attention, l’annuité augmentera sur les mois suivants pour compenser la période de modulation. Le coût total du prêt peut augmenter à cause des intérêts intercalaires.
- Allonger la durée du prêt pour réduire l’annuité en répartissant le remboursement du capital sur une plus longue durée. Mais cela augmentera le coût total de votre prêt à cause des intérêts.
L’annuité d’un emprunt avec assurance s’obtient en additionnant l’annuité constante (calculée avec la formule classique) et le coût de l’assurance. Ce dernier dépend du montant du prêt, du taux d’intérêt, de la durée du prêt, de l’âge et du profil de l’emprunteur.
La formule de l’annuité constante prend en compte le capital emprunté, le taux d’intérêt et la durée du prêt. Cette formule permet de déterminer un montant de mensualité fixe sur toute la durée du prêt.
Un tableau d’amortissement d’annuité constante détaille l’évolution du prêt immobilier au fil des mois ou des années. Il présente le capital restant dû, les intérêts payés, l’amortissement réalisé, l’annuité constante et la valeur nette du bien immobilier. Il sert à suivre l’évolution du prêt, à comprendre la répartition des fonds versés et à la gestion budgétaire.