Comment fonctionne la caution d’un prêt immobilier ?

Pour obtenir le remboursement du capital prêté selon les modalités négociées, les banques peuvent vous demander une ou plusieurs garanties. Par exemple, la caution. Elle consiste à demander à une tierce personne de se porter garant du prêt. Ce garant devra honorer les dettes de l’emprunteur en cas de défaut de paiement. En quoi consiste précisément le cautionnement bancaire ? Qui peut se porter garant pour un crédit immobilier ? Comment récupérer la caution d’un prêt immobilier ?

Qu’est-ce que la caution d’un prêt immobilier ?

Au moment de souscrire un prêt immobilier, l’emprunteur peut être obligé de prendre une garantie pour rassurer sa banque. La caution (ou le cautionnement bancaire) est l’une des garanties possibles d’un prêt immobilier avec l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers. Juridiquement, c’est un accord entre 3 entités :

• l’établissement de crédit prêteur (le créancier) ;
• l’emprunteur qui souhaite financer un projet immobilier (le débiteur) ;
• la personne physique ou morale qui se porte garant (la caution). 

La caution s’engage à rembourser le créancier lorsque le débiteur ne parvient pas à honorer ses dettes. En contrepartie, l’emprunteur rémunère son engagement. Le coût total de votre crédit immobilier augmente, mais vous obtenez votre demande de financement, car la banque est rassurée. 

Quels sont les différents types de caution ?

Il existe 3 formes de caution de prêt immobilier : 

• La caution solidaire. Une personne physique se porte garante de votre emprunt. Par exemple, un parent, un ami, etc. Si vous ne remboursez pas vos mensualités, votre garant devient redevable de vos impayés. En cas de défaut de paiement de votre part, la banque s’adresse simultanément à l'emprunteur et au garant. En pratique, la caution solidaire est rarement utilisée, car elle est risquée pour la personne qui se porte garant au même titre que l’emprunteur.

• La caution simple. Il s’agit aussi d’une personne physique qui se porte garante de votre emprunt. En cas de défaut de remboursement, la banque se tourne en premier vers l’emprunteur pour vérifier son insolvabilité. Les établissements bancaires ont tendance à bouder ce cautionnement, car les démarches sont généralement plus longues. 
  
• La caution hypothécaire. Cette solution diffère de l’hypothèque classique qui permet de mettre en garantie le logement financé via le crédit. En ce qui concerne la caution hypothécaire, une tierce personne met un ou plusieurs biens immobiliers en garantie. Si l’emprunteur ne paye pas ses échéances, le ou les logements sont saisis et mis en vente pour rembourser la somme due.

Qui peut se porter garant pour un crédit immobilier ?

Pour l’établissement de crédit, la caution permet d’ajouter une sécurité financière à un dossier de demande de financement. Votre garant peut être : 

• Un proche. Se porter caution solidaire d’un prêt immobilier pour un proche engage ses biens personnels et son patrimoine. Le garant doit en mesurer les conséquences, surtout qu’il s’engage sur du long terme. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, les comptes bancaires, les revenus, les pensions, les salaires, les biens immobiliers ou les véhicules le garant peuvent faire l’objet d’une saisie sur demande du créancier.

• Le Crédit logement. Plus de 200 banques françaises travaillent avec le Crédit logement. Il s’agit d’une société de cautionnement privée qui est spécialisée dans la garantie des crédits immobiliers. Leur garantie s’adresse à tous les emprunteurs particuliers ou membres d’une société civile immobilière (SCI) en France. Elle couvre les emprunts liés à un achat immobilier et/ou des travaux dans une résidence principale, secondaire ou pour une location.
  
• La Mutuelle. En plus de couvrir les frais médicaux, certaines mutuelles proposent une caution pour garantir les prêts immobiliers. Par exemple, les mutuelles pour fonctionnaires en proposent à des conditions avantageuses.

• Les organismes de cautionnement affiliés aux banques. Les établissements bancaires travaillent souvent avec des organismes de cautionnement. L’acteur le plus connu est le Crédit Logement. De nombreuses autres sociétés existent avec des critères de sélection et des conditions de cautionnement différentes. En voici quelques exemples : 
  • la CAMCA pour LCL et le Crédit Agricole ;
  • la SACCEF pour la Caisse d’Épargne ;
  • la SOCAMI pour la Banque populaire ;
  • le CMH pour le CIC et le Crédit Mutuel ;
  • la CASDEN pour les fonctionnaires ;
  • etc.

Quels sont les avantages du cautionnement bancaire ?

La caution se base sur une mutualisation des risques et sur l’analyse du dossier de demande de financement de l’emprunteur. Le cautionnement bancaire est l’option préférée et la plus souvent utilisée par les emprunteurs. Voici ces avantages :

• Elle est facile à mettre en place. La mise en place d’une caution de crédit immobilier est plus simple qu’une hypothèque. Elle prend la forme d’un contrat entre les trois parties qui peut être signé sans faire intervenir un notaire.

• Elle est moins chère. Le montant d’une caution n’est pas encadré, mais il est généralement moins élevé que celui des autres garanties. Les frais de souscription sont plus élevés que pour l’hypothèque. Mais, elle n’implique pas de frais de notaire ou de mainlevée. Dans certaines situations, les organismes de cautionnement restituent une partie de la caution versée par l’emprunteur à l’échéance du prêt. À condition de ne pas avoir eu d’incident de paiement.

• Elle peut être transférée. En cas de transfert de votre crédit immobilier vers un autre établissement bancaire, la caution peut rester la même.

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Comment mettre en place une caution pour garantir son emprunt ?

La mise en place d’un cautionnement bancaire dépend du profil de votre garant.

Le garant est un proche

L’emprunteur ne peut pas présenter n’importe qui en caution. Le patrimoine d’un garant doit obligatoirement être proportionné au montant de son engagement, sous peine de nullité de l’acte, rendant alors toute saisie impossible. Si un proche se porte garant de votre emprunt immobilier, vous devez prouver sa confiance et ses capacités financières dans votre dossier de demande de financement. 

La banque vérifie ensuite sa solvabilité et donne son accord ou non. Lorsque votre garant est accepté, il doit rédiger un acte de caution pour formaliser son engagement. Voici un exemple d’acte de cautionnement. Il doit comporter les mentions suivantes :

• la durée de la caution pour permettre au garant de retirer sa caution à n’importe quel moment ;

• la somme en chiffres et en lettres que le garant s’engage à cautionner (en cas de contradiction entre les deux, c’est la somme en lettres qui est retenue) ;

• la mention manuscrite exacte (code de la consommation, art. L.313-7) suivie de la signature de la caution : “En me portant caution de [nom de l’emprunteur] dans la limite de la somme de [montant cautionné] couvrant le paiement du prêt principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de [durée du cautionnement], je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si [nom de l’emprunteur] n’y satisfait pas lui-même” ;

• s’il s’agit d’une caution solidaire, la mention manuscrite exacte (code de la consommation, article L331-2) suivie de la signature de la caution : “En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code civil et en m’obligeant solidairement avec [nom de l’emprunteur] , je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement [nom de l’emprunteur]”. 

Le garant est un organisme de cautionnement ou une mutuelle

Votre banque soumet votre demande de financement à une société spécialisée dans le cautionnement dont elle est partenaire. Cependant, vous pouvez lui demander de contacter un autre organisme. Votre dossier est généralement étudié rapidement. Si la caution est accordée, l’établissement garant rédige un contrat avec les modalités de remboursement du crédit et de son engagement à le couvrir.

Quelles sont les obligations dans un contrat de cautionnement ?

La caution qui garantit le remboursement du prêt doit remettre une quittance subrogative à la banque prêteuse. C’est un document signé par l’emprunteur lors du versement de l’indemnisation pour rembourser une ou plusieurs mensualités de son emprunt à sa place. Cette quittance officialise cette substitution et permet au garant d’obtenir le remboursement des sommes réglées en son nom.

Au moment de la signature du prêt immobilier, la banque est tenue de fournir un exemplaire du contrat au garant. Ensuite, chaque année et jusqu’à l’échéance du crédit, elle devra obligatoirement lui : 

• envoyer un récapitulatif du capital restant dû par l’emprunteur ;
• rappeler le terme de l’engagement de caution (si une durée a été déterminée) ;
• rappeler la possibilité et les conditions de révocation (si durée indéterminée).

Au premier retard de paiement caractérisé de l’emprunteur (après 3 mois de retard), le conseiller bancaire chargé de votre dossier doit en informer la caution. Que se passe-t-il si l’établissement bancaire ne se soumet pas à cette obligation ? Elle ne peut pas réclamer à la caution le paiement des intérêts non remboursés et des pénalités entre la date du premier incident et celle où elle en a été informée.

Si le garant rencontre des difficultés économiques pour faire face aux frais demandés par la banque, il peut demander un délai de grâce qui n’excède pas les 24 mois. Et la caution peut aussi, sous certaines conditions, saisir la commission départementale d’examen des situations de surendettement.

Si le débiteur est en surendettement, les remises de dettes accordées dans le cadre d’un plan de redressement ne sont pas répercutées sur la caution. Cette dernière est tenue de payer la dette pour son montant initial et dans les délais prévus au contrat.

Comment récupérer la caution d’un prêt immobilier ?

Quelle que soit l’évolution de la situation financière du garant ou du débiteur, l’engagement du cautionnement bancaire prendra fin :

• si le contrat est à durée déterminée, à la date prévue dans l’acte de caution ;
• si le contrat est à durée indéterminée, au remboursement complet de la dette et de l’ensemble des sommes dues par l’emprunteur ;
• au décès de l’emprunteur, si le contrat de prêt disparaît avec lui ;
• au décès de la caution, si l’acte de cautionnement le prévoit (sinon, ce sont ses héritiers qui seront tenus de payer sauf refus de la succession).

Aucune rétractation n’est possible de la part du garant si la période de son cautionnement bancaire est déterminée. Et si elle est indéterminée, il peut réaliser une dénonciation à tout moment via un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la banque prêteuse.

Quelles sont les autres garanties pour contrat un crédit immobilier ?

Le cautionnement bancaire est l’une des garanties pouvant être demandées par l’établissement prêteur pour garantir le prêt immobilier. D’autres solutions sont acceptées par les banques. Parmi elles : 

• L’hypothèque. Si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser les échéances de son emprunt, l’hypothèque permet à son organisme de crédit d’être remboursé grâce à la saisie et la vente aux enchères du bien hypothéqué.  

• L’Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD). La définition de cette caution se rapproche de celle de l’hypothèque. Sauf qu’ici, l’établissement bancaire est prioritaire vis-à-vis des autres éventuels créanciers. La garantie IPPD lui permet donc de combler la dette de l’emprunteur en priorité.

• Le nantissement. Moins fréquente, cette garantie concerne les emprunteurs ayant un patrimoine conséquent. Le nantissement permet de bloquer un capital financier sur une assurance-vie, un compte épargne ou encore des actions dans une entreprise. En cas de défaut de paiement du prêt immobilier, l’établissement de crédit utilise ces fonds pour récupérer l’argent dû.