La Loi Scrivener, instaurée en 1978, vise à protéger les emprunteurs lors de la souscription de prêts immobiliers et de crédits à la consommation. Elle impose des règles strictes concernant l’information fournie par les prêteurs, les délais de réflexion et de rétractation, et les conditions de remboursement anticipé. Quel est le champ d’application de la loi Scrivener ? Comment protège-t-elle l’emprunteur ? Quelle protection apporte-t-elle après la signature de l’offre de prêt ? Toutes nos réponses d’experts !
Qu’est-ce que la loi Scrivener ?
La loi Scrivener vise à protéger les consommateurs qui souscrivent des prêts supérieurs à 200 €. Elle est entrée en vigueur le 10 janvier 1978, a été renforcée le 13 juillet 1979, et est codifiée aux articles L.312-1 et suivants du Code de la Consommation.
Elle s’applique notamment à :
- l’achat de la résidence principale ou secondaire ;
- l’investissement locatif ;
- l’achat d’un local professionnel ;
- l’achat d’un terrain à construire ;
- un financement de travaux de rénovation.
Loi Scrivener et protection de l’emprunteur
La loi Scrivener a été mise en place pour garantir que les emprunteurs disposent de toutes les informations nécessaires pour comprendre pleinement les termes de leur contrat de prêt.
Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous vous engagez sur une longue période avec des implications financières très importantes.
Cette législation vise à protéger les consommateurs en rendant l’information fournie par les prêteurs plus complète et transparente. Grâce à la loi Scrivener, les emprunteurs reçoivent un ensemble d’informations détaillées sur le prêt, y compris le montant total à rembourser, le taux d’intérêt, les modalités de remboursement, et les garanties d’assurance emprunteur exigées.
La loi instaure également un délai de réflexion de 10 jours avant la signature de l’offre de prêt, permettant aux emprunteurs de prendre une décision éclairée sans pression.
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Loi Scrivener : quelles informations doit contenir l’offre préalable de prêt ?
La loi Scrivener impose aux banques de fournir une offre préalable de prêt contenant des informations détaillées pour que les emprunteurs puissent prendre une décision éclairée.
Voici les éléments que cette offre doit obligatoirement inclure :
- Identité des parties : Le nom de l’emprunteur, du co-emprunteur (le cas échéant), la personne ou la société qui se porte caution, ainsi que la dénomination de la banque prêteuse ;
- Type de prêt : La nature du prêt sollicité, comme un crédit amortissable, un prêt relais, ou un prêt d’accession sociale, et une description du bien financé par cet emprunt ;
- Montant du prêt : Le montant total du prêt demandé pour l’achat immobilier ;
- Taux d’intérêt : Le taux annuel effectif global (TAEG), qui peut être fixe ou variable. En cas de taux variable, l’offre doit indiquer qu’il s’agit d’une estimation ;
- Coût total du crédit : Le coût total du crédit immobilier, incluant les intérêts, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, et les frais annexes ;
- Date de déblocage des fonds : La date à laquelle les fonds seront débloqués par la banque ;
- Calendrier de remboursement : Le calendrier des mensualités de remboursement, y compris le tableau d’amortissement ;
- Délai de réflexion : Le délai de réflexion laissé à l’emprunteur pour décider de signer ou de refuser l’offre (généralement 10 jours) ;
- Assurance exigée : Les types d’assurance exigées pour obtenir le crédit, telles que les garanties décès, invalidité, chômage, ou risque aggravé, en fonction du profil de l’emprunteur ;
- Garantie du prêt : Les garanties associées au prêt, comme une hypothèque, un prêteur de deniers, ou une société de cautionnement ;
- Modalités de transfert : Les modalités à suivre si l’emprunteur souhaite transférer ce crédit dans un autre établissement bancaire.
En plus de ces informations, la loi Scrivener exige que la banque fournisse une plaquette d’information concernant l’assurance de prêt, détaillant les différentes garanties proposées et les dispositions pour être couvert en cas de besoin.
Loi Scrivener et offre de prêt
Le TAEG
Le taux annuel effectif global (TAEG) est un indicateur clé pour comparer les offres de prêt des différentes banques.
Il représente le coût total du crédit en incluant les intérêts, les frais de dossier, l’assurance emprunteur et tous les autres frais annexes. Le TAEG permet ainsi aux emprunteurs d’évaluer précisément le coût global de leur emprunt pour une même somme demandée et sur une même durée.
Il peut varier en fonction de l’organisme financier, du montant du prêt et de la durée de remboursement, ce qui justifie que sa comparaison est essentielle pour choisir l’offre la plus avantageuse !
La validité de l’offre de prêt
Une fois que la banque vous a transmis l’offre préalable de prêt, celle-ci reste valide et ne peut être modifiée pendant une période de 30 jours. Cela vous offre une sécurité et un délai suffisant pour comparer différentes offres et prendre une décision éclairée.
Vous avez ainsi 20 jours supplémentaires pour examiner les conditions proposées et choisir l’organisme financier qui vous conviendra le mieux pour votre projet immobilier. Cette stabilité de l’offre assurée par la loi Scrivener permet donc aux emprunteurs de prendre le temps nécessaire pour évaluer toutes les options disponibles sans précipitation.
Le versement d’acomptes ou de frais
La loi Scrivener protège les emprunteurs en interdisant toute demande de versement d’acompte ou de frais avant l’acceptation définitive de l’offre de prêt. Cela signifie que la banque ne peut exiger aucun frais de dossier, ni garantie quelconque avant que vous n’ayez accepté l’offre.
Une fois l’offre de prêt acceptée, un acompte peut être demandé lors de la signature du contrat de réservation :
- l’acompte est remboursable si votre demande de prêt est refusée ou si le promoteur annule la vente ;
- l’acompte ne sera pas remboursé si vous décidez de vous rétracter de la vente après acceptation de l’offre de prêt, ou si votre demande de prêt est approuvée.
L’information obligatoire des cautions
La loi Scrivener impose aux banques l’obligation d’informer non seulement les emprunteurs, mais aussi les personnes qui se portent caution pour le prêt. Les cautions doivent recevoir toutes les informations relatives aux conditions du contrat de prêt, telles que :
- le montant ;
- les garanties ;
- les échéances de remboursement ;
- et les éventuelles conséquences en cas de défaillance de l'emprunteur.
Avant que l’offre de prêt ne soit définitivement acceptée, les personnes se portant caution doivent valider ces conditions. Cette mesure vise à assurer que les cautions comprennent pleinement leurs engagements et les risques associés, garantissant ainsi une transparence totale dans le processus de prêt immobilier.
Le délai de rétractation de l’offre préalable de prêt
Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours une fois que l’offre de prêt vous a été envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Une copie de ce document contractuel est également transmise au co-emprunteur et aux personnes se portant caution.
Ces parties prenantes doivent également examiner et valider les termes de l’offre. Vous disposez alors d’un délai de rétractation de 10 jours pour étudier l’offre en détail et décider si elle vous convient.
Ce délai de rétractation vous donne le temps nécessaire pour réfléchir sereinement et comparer l’offre avec d’autres propositions. Durant cette période, vous pouvez accepter ou refuser l’offre de prêt sans aucune pénalité. Utilisez ces 10 jours pour vous assurer que toutes les conditions de l’offre correspondent à vos attentes et à votre situation financière, et pour prendre la décision la plus informée possible.
Quelle protection de la loi Scrivener après la signature de l’offre préalable de prêt ?
Le financement et l’exécution du contrat
La loi Scrivener assure que le contrat de réservation spécifie clairement que la vente n’est validée qu’à la condition d’obtenir ce crédit immobilier. Cette stipulation, présente sur l’avant-contrat, vous protège en cas de non-obtention du financement.
Ainsi, si le prêt immobilier n’est pas accordé, la vente peut être annulée sans pénalités pour l’acheteur. Cette protection légale garantit que vous n’êtes pas engagé définitivement dans l’achat immobilier sans avoir la certitude de pouvoir le financer, ce qui procure une sécurité supplémentaire et une tranquillité d’esprit tout au long du processus d’achat.
La levée de la condition suspensive du prêt immobilier
Lorsque l’offre de prêt est conforme aux conditions de financement spécifiées dans le contrat de réservation, la condition suspensive correspondante est levée. Cela signifie que dès que vous obtenez le financement nécessaire pour votre achat immobilier, la clause suspensive ne s’applique plus.
En tant qu’acheteur, vous êtes alors obligé de finaliser l’acquisition du bien immobilier.
Vous devez alors procéder à l’achat du bien, et vous ne pouvez plus suspendre ou annuler la vente sur la base du non-obtention du prêt.
Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?
En cas de refus de prêt immobilier, la condition suspensive de l’obtention du financement joue un rôle clé, car elle ne peut être invoquée que si vous avez scrupuleusement rempli toutes vos obligations envers l’organisme prêteur. Cela inclut la transmission des documents nécessaires dans les délais impartis et le retour de l’offre de prêt dûment datée et signée.
Si vous avez sciemment manqué à ces obligations, la mauvaise foi sera retenue contre vous. C’est par exemple le cas si vous n’avez pas fourni les documents requis à temps ou si vous avez transmis de fausses informations, la mauvaise foi pourrait être retenue contre vous.
Si, malgré tous vos efforts, le prêt est refusé, la condition suspensive permet l’annulation de la vente sans pénalités, vous protégeant ainsi d’un engagement financier que vous ne pouvez honorer.
Attention : pour éviter tout malentendu ou complications, veillez à suivre rigoureusement toutes les étapes et à communiquer clairement avec votre prêteur !
Quelles conditions suspensives de vente avec la loi Scrivener ?
L’abandon de la condition suspensive de prêt immobilier
La validation de la vente immobilière est généralement conditionnée par l’obtention d’un crédit immobilier. Cependant, vous pouvez choisir de ne pas inclure cette condition suspensive dans votre avant-contrat.
Si vous optez pour cela, l’avant-contrat doit clairement stipuler que le prix de vente sera réglé sans recours à un prêt immobilier.
Cette situation est courante dans le cas d’un achat comptant, où l’acheteur dispose des fonds nécessaires pour financer l’achat sans besoin de crédit. En renonçant à la condition suspensive de prêt, vous vous engagez fermement à acquérir le bien, quelles que soient les circonstances financières ultérieures.
L’annulation de la vente dans un délai de 4 mois
En cas d’annulation de la vente, vous êtes libéré de vos obligations en tant qu’acheteur, à condition que cette annulation intervienne dans les 4 mois suivant l’obtention du prêt.
Cette période permet de formaliser l’annulation sans que l’acheteur soit pénalisé. Il faut savoir que vous devrez tout de même rembourser les sommes prêtées ainsi que les intérêts accumulés durant cette période.
La clause suspensive de crédit immobilier protège l’acheteur, mais elle implique également des obligations financières envers le vendeur. Si l’annulation intervient dans les délais prévus, vous devrez indemniser le vendeur pour les éventuels préjudices subis. Cette indemnisation peut inclure des frais divers, mais elle garantit une protection équilibrée pour les deux parties impliquées dans la transaction immobilière.
Le refus à l’un des prêts demandés
Lorsqu’un acheteur sollicite plusieurs emprunts pour financer l’achat d’un bien immobilier, un seul refus parmi ces prêts peut suffire à le libérer de son engagement d’achat, même si les autres prêts ont été accordés. Cette condition suspensive protège l’acheteur en cas de financement partiel insuffisant pour concrétiser l’achat.
Le prêt refusé doit représenter au moins 10 % du montant total nécessaire à l’acquisition du bien immobilier. Cela garantit que l’annulation de la vente est justifiée par un manque de financement substantiel, et non par des motifs mineurs.
Pour que cette condition suspensive soit applicable, il est impératif que chaque banque soit informée des autres demandes de prêt en cours.
Loi Scrivener : une protection tout au long de la vie du crédit immobilier
Le remboursement anticipé du prêt immobilier
La loi Scrivener offre aux emprunteurs la possibilité de rembourser leur prêt immobilier avant la fin de la période initialement prévue. Toutefois, cette opération entraîne souvent des indemnités de remboursement anticipé (IRA) demandées par la banque.
La loi Scrivener limite les indemnités de remboursement anticipé (IRA) à un semestre d’intérêts ou à un maximum de 3 % du capital restant dû, pour limiter les abus.
La contestation du contrat de prêt
En cas de litige entre l'emprunteur et le promoteur, la loi Scrivener permet à l'emprunteur de suspendre temporairement le paiement des mensualités de remboursement.
Cette suspension doit être autorisée par un tribunal, qui détermine également la fin de cette suspension une fois le litige résolu. Pendant cette période, les mensualités ne sont donc pas exigées, offrant une protection financière à l’emprunteur en conflit.
Une fois le litige réglé, l'emprunteur est tenu de rembourser les mensualités non payées durant la suspension. Il est donc vivement recommandé à l’emprunteur de mettre de côté les sommes suspendues afin de pouvoir régulariser la situation rapidement une fois la décision judiciaire rendue.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Scrivener ?
Avantages
- Protection de l'emprunteur : La loi Scrivener offre une protection juridique robuste, garantissant que les emprunteurs reçoivent toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée.
- Délai de réflexion : Elle impose un délai de réflexion de 10 jours, permettant aux emprunteurs de réfléchir sereinement à l’offre de prêt sans pression.
- Transparence des coûts : La loi exige la divulgation complète des coûts associés au prêt, incluant le TAEG, les frais de dossier, et l’assurance, assurant une transparence totale.
- Remboursement anticipé : Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont limitées à un semestre d’intérêts ou à 3 % du capital restant dû, protégeant l’emprunteur des frais excessifs.
- Suspension des mensualités en cas de litige : En cas de litige avec le promoteur, l’emprunteur peut demander la suspension temporaire des mensualités de remboursement, offrant une flexibilité financière en période de conflit.
- Encadrement strict des pratiques : La loi encadre strictement les pratiques des prêteurs, réduisant les risques de clauses abusives et de mauvaises surprises pour les emprunteurs.
Inconvénients
- Complexité administrative : La mise en œuvre de la loi Scrivener peut entraîner une lourdeur administrative, nécessitant des formalités et des délais supplémentaires.
- Coût du respect des procédures : Les banques et les emprunteurs peuvent encourir des coûts supplémentaires pour se conformer aux exigences de la loi, comme la rédaction et l’envoi de documents recommandés.
- Temps de traitement prolongé : Le délai de réflexion et les procédures de vérification peuvent prolonger le temps nécessaire pour finaliser un prêt, ce qui peut être contraignant dans des situations d’achat urgentes.
- Risque de non-respect des conditions : En cas de non-respect des obligations par l'emprunteur, telles que la transmission de documents en temps voulu, des pénalités peuvent s’appliquer.
- Limitation pour les emprunteurs avec risques aggravés : Les emprunteurs présentant des risques aggravés de santé ou financiers peuvent trouver difficile de répondre aux exigences strictes de la loi, réduisant ainsi leurs options de financement.
- Surcoûts en cas de litige : Bien que la suspension des paiements soit possible en cas de litige, les emprunteurs doivent finalement rembourser les sommes dues, ce qui peut représenter un surcoût financier après la résolution du litige.
La Loi Scrivener, instaurée en 1978, protège les emprunteurs en encadrant les crédits à la consommation et les prêts immobiliers. Elle impose des règles strictes sur l’information et le délai de réflexion.
La Loi Scrivener s’applique aux prêts immobiliers et aux crédits à la consommation d’un montant supérieur à 200 €. Elle ne couvre pas les crédits professionnels !
L’offre de prêt doit inclure le taux d’intérêt, le montant total à rembourser, la durée du prêt, et les garanties exigées. Elle doit également mentionner les conditions de remboursement anticipé !
L'emprunteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après l’acceptation de l’offre de prêt. Ce droit permet d’annuler le contrat sans pénalités.
Oui ! Elle s’applique également aux renégociations et aux rachats de crédit. Les mêmes obligations d’information et de délai de réflexion doivent être respectées.
En cas de non-respect, l'emprunteur peut saisir le médiateur bancaire ou engager une action en justice. Le prêteur risque alors des sanctions et des pénalités financières.
Non ! La Loi Scrivener ne s’applique pas aux prêts entre particuliers. Elle concerne uniquement les prêts accordés par des établissements financiers.