Loi Scrivener : fonctionnement, conditions et avantages pour les emprunteurs 

La Loi Scrivener, instaurée en 1978, vise à protéger les emprunteurs lors de la souscription de prêts immobiliers et de crédits à la consommation. Elle impose des règles strictes concernant l’information fournie par les prêteurs, les délais de réflexion et de rétractation, et les conditions de remboursement anticipé. On vous explique.

Qu’est-ce que la loi Scrivener ?

La loi Scrivener vise à protéger les consommateurs qui souscrivent des prêts supérieurs à 200 €. Elle est entrée en vigueur le 10 janvier 1978, a été renforcée le 13 juillet 1979, et est codifiée aux articles L.312-1 et suivants du Code de la Consommation.

Elle encadre la manière dont les banques et établissements de crédit accordent les prêts immobiliers et les crédits à la consommation. Cette loi fixe des règle strictes à chaque étape d’un prêt immobilier : de l’offre jusqu’à la signature chez le notaire afin d’éviter les abus et de permettre à chaque emprunteur de s’engager en toute connaissance de cause.

Elle s’applique à la plupart des crédits destinés à des particuliers pour : 

• l’achat de la résidence principale ou secondaire ; 
• l’investissement locatif ; 
• l’achat d’un local professionnel ; 
• l’achat d’un terrain à construire ; 
• un financement de travaux de rénovation. 

Comment la loi Scrivener protège-t-elle les emprunteurs ?

Souscrire un prêt immobilier engage un foyer pour plusieurs années et représente souvent l’un des investissements les plus importants d’une vie. Pour éviter tout déséquilibre entre emprunteur et banque, la loi Scrivener impose des règles précises destinées à garantir une information claire, complète et vérifiable.

Grâce à cette loi, chaque emprunteur reçoit avant la signature du crédit une offre de prêt qui détaille le :

• Montant total à rembourser ;
• Taux d’intérêt ;
• Durée du crédit ;
• Frais associés ;
• Garanties et assurances emprunteur exigées.

La loi instaure également un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant toute signature définitive. Ce temps de réflexion vous protège contre les décisions hâtives et vous laisse la possibilité de vérifier que le prêt correspond bien à votre situation financière et à vos revenus.

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Loi Scrivener : quelles informations doit contenir l’offre préalable de prêt ?

Avant toute signature, la loi Scrivener oblige la banque à remettre à l’emprunteur une offre préalable de prêt complète et lisible. Il s’agit d’un document officiel qui reprend tous les éléments importants du crédit afin que vous puissiez comparer les propositions et vous engager en connaissance de cause.

Voici les éléments que cette offre doit obligatoirement inclure :

• Identité des parties : nom de l’emprunteur, du co-emprunteur (le cas échéant), la personne ou la société qui se porte caution, ainsi que la dénomination de la banque prêteuse ;
• Type de prêt : nature du prêt sollicité, comme un crédit amortissable, un prêt relais, ou un prêt d’accession sociale, et une description du bien financé par cet emprunt ;
• Montant du prêt : montant total du prêt demandé pour l’achat immobilier ;
• Taux d’intérêt : taux annuel effectif global (TAEG), qui peut être fixe ou variable. En cas de taux variable, l’offre doit indiquer qu’il s’agit d’une estimation ;
• Coût total du crédit : coût total du crédit immobilier, incluant les intérêts, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, et les frais annexes ;
• Date de déblocage des fonds : date à laquelle les fonds seront débloqués par la banque ;
• Calendrier de remboursement : calendrier des mensualités de remboursement, y compris le tableau d’amortissement ;
• Délai de réflexion : délai de réflexion laissé à l’emprunteur pour décider de signer ou de refuser l’offre (généralement 10 jours) ;
• Assurance exigée : types d’assurance exigées pour obtenir le crédit, telles que les garanties décès, invalidité, chômage, ou risque aggravé ;
• Garantie du prêt : garanties associées au prêt (hypothèque, prêteur de deniers, société de cautionnement) ;
• Modalités de transfert : modalités à suivre si l’emprunteur souhaite transférer ce crédit dans un autre établissement bancaire.

Quelles sont les règles à connaître sur l’offre de prêt avec la loi Scrivener ?

La loi Scrivener encadre le contenu, la validité et les conditions d’une offre de prêt immobilier. Elle garantit à l’emprunteur une information complète, un délai de réflexion suffisant et une protection contre les paiements anticipés injustifiés.

Le TAEG

Le taux annuel effectif global (TAEG) permet de comparer objectivement plusieurs offres de prêt. Il regroupe tous les frais liés au crédit : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier et garanties.

Ce taux exprime le coût total du prêt sur toute sa durée, pour une même somme empruntée. Il varie selon la banque, la durée de remboursement ou le montant emprunté ; c’est pourquoi sa comparaison est indispensable avant de choisir une offre.

La validité de l’offre de prêt

Une fois transmise, l’offre préalable de prêt reste valable pendant 30 jours. Durant cette période, la banque ne peut pas en modifier les conditions.

Vous avez ainsi 20 jours supplémentaires pour examiner les conditions proposées et choisir l’organisme financier qui conviendra le mieux pour votre projet immobilier. Cette stabilité imposée par la loi protège les emprunteurs contre les changements de taux ou de frais entre la réception et la signature du contrat.

Le versement d’acomptes ou de frais

La loi Scrivener interdit à la banque de demander tout paiement avant l’acceptation définitive de l’offre de prêt. Aucun acompte, frais de dossier ou dépôt de garantie ne peut être exigé à ce stade.

Une fois l’offre acceptée, un acompte peut être versé lors de la signature du contrat de réservation :

• il est remboursé si le prêt est refusé ou si le vendeur annule la vente ;
• il n’est pas remboursé si vous vous rétractez après acceptation de l’offre ou si le prêt est accordé.

L’information obligatoire des cautions

Les garants de prêt sont aussi protégées grâce à la loi Scrivener. Elle impose aux banques d’informer non seulement les emprunteurs, mais aussi les personnes qui se portent caution. Les cautions doivent recevoir toutes les informations relatives aux conditions du contrat de prêt, telles que : 

• le montant ; 
• les garanties ; 
• les échéances de remboursement ; 
• et les éventuelles conséquences en cas de défaillance de l'emprunteur. 

👉 Avant que l’offre de prêt ne soit définitivement acceptée, les personnes se portant caution doivent valider ces conditions. Cette mesure vise à assurer qu’elles comprennent pleinement leurs engagements et les risques associés, garantissant ainsi une transparence totale dans le processus de prêt immobilier.

Le délai de rétractation de l’offre préalable de prêt

Dès réception de l’offre de prêt par courrier recommandé, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour l’accepter ou la refuser.

👀 Toutes les parties prenantes doivent examiner et valider les termes de l’offre.

Ce délai de rétractation vous donne le temps nécessaire pour réfléchir sereinement et comparer l’offre avec d’autres propositions. Durant cette période, vous pouvez accepter ou refuser l’offre de prêt sans aucune pénalité.

Quelle protection de la loi Scrivener après la signature de l’offre préalable de prêt ?

Après la signature de l’offre de prêt, la loi Scrivener continue de vous protéger jusqu’à la finalisation du projet immobilier. Comment ? Elle encadre la condition suspensive liée à l’obtention du crédit, pour éviter qu’un acheteur ne soit engagé dans une vente sans certitude de financement.

✔️ Voici ce qu’il se passe après la signature :

Une fois votre crédit validé et votre bien acheté, la loi Scrivener continue encore de vous protéger en cas de remboursement anticipé ou de litiges :

👉 Remboursement anticipé
Vous pouvez solder votre prêt avant son terme. En cas de remboursement anticipé, la banque peut appliquer des frais appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA). La loi Scrivener limite toutefois ces frais à 6 mois d’intérêts ou à 3 % du capital restant dû, afin d’éviter les excès.

👉 Litige ou désaccord avec le prêteur
Si un différend survient avec la banque ou le promoteur, vous pouvez demander la suspension temporaire du remboursement. Cette mesure, accordée par un juge, gèle les mensualités le temps que le litige soit réglé. Vous devrez ensuite régulariser les paiements suspendus, mais cette pause permet de respirer financièrement.

Quelles conditions suspensives de vente avec la loi Scrivener ?

Les conditions suspensives de vente sont aussi réglementées par la loi Scrivener. Elle détermine quand la vente peut être annulée sans pénalité ou validée.

L’abandon de la condition suspensive de prêt immobilier

Par défaut, la vente d’un bien est conditionnée par l’obtention d’un crédit immobilier. Cela signifie que vous n’êtes engagé que si la banque vous accorde le financement.. Cependant, vous pouvez choisir de ne pas inclure cette condition suspensive dans votre avant-contrat. 

Cette situation est courante dans le cas d’un achat comptant, où l’acheteur dispose de l’apport nécessaire pour financer l’achat sans besoin de crédit. En renonçant à la condition suspensive de prêt, vous vous engagez fermement à acquérir le bien, quelles que soient les circonstances financières ultérieures. 

L’annulation de la vente dans un délai de 4 mois

En cas d’annulation de la vente, vous êtes libéré de vos obligations en tant qu’acheteur, à condition que cette annulation intervienne dans les 4 mois suivant l’obtention du prêt. Ce délai permet de formaliser l’annulation sans que l’acheteur soit pénalisé.

Même si la clause protège avant tout l’acheteur, elle implique aussi un équilibre avec le vendeur, qui peut demander une indemnisation pour couvrir les frais engagés (frais de dossier, démarches, etc.). Cette compensation reste encadrée par la loi afin d’éviter tout abus.

Le refus à l’un des prêts demandés

Lorsqu’un acheteur sollicite plusieurs emprunts pour financer l’achat d’un bien immobilier, un seul refus parmi ces prêts peut suffire à le libérer de son engagement d’achat, même si les autres prêts ont été accordés. Cette condition suspensive protège l’acheteur en cas de financement partiel insuffisant pour concrétiser l’achat.

➡️ Le prêt refusé doit toutefois représenter au moins 10 % du montant total nécessaire à l’acquisition du bien immobilier. Cela garantit que l’annulation de la vente est justifiée par un manque de financement substantiel, et non par des motifs mineurs.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Scrivener ?

La loi Scrivener a profondément changé la manière d’emprunter en France. Elle offre un cadre protecteur pour les acheteurs, mais impose aussi des règles strictes aux banques et aux particuliers. Voici un aperçu clair de ses principaux atouts et limites.

💬 Le conseil Réassurez-moi : avant de signer votre offre de prêt, prenez le temps d’analyser chaque condition du contrat et comparez plusieurs offres pour obtenir le meilleur crédit.

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