Si vous êtes propriétaire bailleur ou envisagez d’acheter pour proposer votre bien à la location, une question cruciale se pose : faut-il louer en vide ou en meublé ? Ce choix ne se limite pas au confort du locataire. Il a des conséquences fiscales majeures sur votre rentabilité.

En 2025, avec l’évolution de la fiscalité immobilière (réforme des plus-values, hausse des charges, ajustements des régimes fiscaux), bien choisir votre mode de location peut vous permettre de réduire vos impôts et d’optimiser vos revenus.

Décryptage des différences fiscales entre location vide et meublée, et des critères pour faire le bon choix.

Location vide ou meublée : quelles différences fiscales ?

La distinction entre location vide et location meublée ne porte pas que sur le mobilier : elle implique des régimes fiscaux totalement différents.

Critères	Location vide	Location meublée (LMNP)
Régime d’imposition	Revenus fonciers (IR)	BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Régimes disponibles	Micro-foncier ou réel	Micro-BIC ou réel
Abattement forfaitaire	30 % (micro-foncier)	50 % (micro-BIC)
Charges déductibles	Oui (en régime réel)	Oui (en régime réel)
Amortissement du bien	❌ Non	✅ Oui, en régime réel
Durée du bail	3 ans (renouvelable)	1 an (9 mois pour les étudiants)
Plus-value à la revente	Régime classique	Réintégration de l’amortissement (depuis 2025)

💡 En résumé :
La location meublée offre un levier fiscal plus puissant, notamment en LMNP au régime réel, mais elle suppose une gestion légèrement plus technique.

Régime réel ou micro : quelles implications fiscales concrètes ?

Micro-foncier ou micro-BIC : simplicité, mais efficacité limitée

Ces régimes sont accessibles aux propriétaires dont les revenus locatifs ne dépassent pas :

15 000 € pour le micro-foncier ;
77 700 € pour le micro-BIC.

Ils permettent de bénéficier d’un abattement automatique sur les loyers (30 % ou 50 %), sans avoir à justifier les charges.

Avantages :

Facilité de déclaration
Pas de comptabilité

Limites :

Pas de déduction réelle des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…)

⭐️ C’est le bon régime si vous avez peu de charges ou un faible crédit immobilier.

Régime réel : l’option la plus optimisée

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées au bien :

Frais de gestion
Intérêts d’emprunt
Travaux d’entretien
Charges de copropriété
Assurance emprunteur et PNO

Dans le cas du LMNP en régime réel, vous pouvez en plus amortir le bien et les meubles, ce qui peut ramener l’impôt sur les loyers à zéro pendant plusieurs années.

🔎 Exemple concret :
Studio loué meublé à 600 €/mois → 7 200 €/an
Charges et amortissements : 7 200 € → 0 € d’impôt sur les loyers

Comment faire le bon choix pour votre location ?

Voici quelques critères à prendre en compte pour choisir entre location vide ou meublée :

Vous avez intérêt à opter pour la location meublée si :

Vous visez une rentabilité élevée ;
Vous êtes prêt à gérer un turnover plus fréquent ;
Vous avez contracté un crédit immobilier important ;
Vous souhaitez amortir fiscalement votre bien.

Vous pouvez préférer la location vide si :

Vous cherchez plus de stabilité locative ;
Vous ne souhaitez pas gérer de mobilier ;
Vous avez peu de charges à déduire.

💡 En LMNP réel, vous pouvez également amortir votre assurance emprunteur, ce qui ajoute un levier fiscal souvent ignoré. Et en la renégociant, vous pouvez économiser jusqu’à 18 000 € sur la durée de votre crédit.

Besoin d’aide pour choisir le régime de votre location ?

Téléchargez notre e-book gratuit et découvrez :

Les avantages cachés de chaque option ;
Des cas concrets pour simuler vos économies ;
Des conseils pour optimiser votre déclaration 2025.

Optimisez votre déclaration d’impôts !

Vous êtes propriétaire et souhaitez bénéficier des meilleures réductions fiscales cette année ?

Téléchargez notre guide pratique exclusif pour découvrir toutes les astuces et optimisations fiscales qui peuvent faire une réelle différence dans votre déclaration d’impôts.