En 2025, le contexte fiscal se durcit pour les contribuables détenant un patrimoine immobilier significatif. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF depuis 2018, continue de s’appliquer à de nombreux propriétaires — parfois sans qu’ils en aient pleinement conscience.

Vous avez des investissements locatifs, un bien avec un crédit en cours ou une résidence secondaire ? Il est temps de faire le point. L’IFI ne concerne pas uniquement les ultra-riches. Entre valeur du patrimoine, déductibilité du crédit immobilier et optimisation de l’assurance emprunteur, il existe des leviers pour anticiper, voire réduire votre imposition.

Impôt sur la Fortune Immobilière 2025 : qui est concerné ?

L’IFI s’applique aux foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

Les biens pris en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière sont les suivants :

Résidence principale (avec abattement de 30 %)
Résidences secondaires
Biens locatifs
Parts de SCPI, OPCI et SCI (proportion immobilière)
Terrains, immeubles en cours de construction

En revanche, les biens à usage professionnel ne sont pas soumis à l’IFI.

💡 Bon à savoir :
La valeur nette est la valeur vénale du patrimoine, déduction faite des dettes liées aux biens imposables. Autrement dit : IFI = (valeur totale des biens immobiliers) – (dettes déductibles)

Crédit immobilier et IFI : ce que vous pouvez déduire

Si vous remboursez encore un crédit immobilier, une partie de la dette est déductible de votre base IFI. Cela peut avoir un impact significatif, surtout pour les investisseurs.

Sont déductibles :

Les emprunts en cours au 1er janvier, affectés à un bien imposable
Les intérêts payés sur ces emprunts
Les assurances emprunteur, sous conditions

⚠️ Attention :
seules les dettes réellement supportées par le contribuable sont déductibles. Par exemple, un crédit in fine non encore amorti est partiellement déductible selon les règles de l’administration fiscale.

Assurance emprunteur et IFI : un levier à ne pas négliger

L’assurance emprunteur est souvent oubliée, alors qu’elle représente jusqu’à 30 % du coût total d’un crédit. Dans le cadre de l’IFI, une partie des cotisations d’assurance peut être déduite, si elle couvre effectivement le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou incapacité.

Pourquoi c’est important ?

Vous réduisez à la fois votre base taxable à l’IFI
Et vous pouvez renégocier votre contrat pour baisser vos cotisations

🔍 Exemple concret :
Une assurance emprunteur à 1 500 €/an peut générer 450 € d’économies d’impôt sur le revenu et réduire votre base IFI de plusieurs milliers d’euros.

Réduire votre assurance emprunteur

IFI et déclaration 2025 : les pièges à éviter

Chaque année, de nombreux propriétaires :

Sous-estiment la valeur réelle de leurs biens (ce qui peut entraîner un redressement)
Oublient de déduire certaines dettes éligibles
Ne déclarent pas certaines parts de sociétés immobilières (SCPI, SCI)

Avant de valider votre déclaration, vérifiez que vous avez bien coché toutes les cases grâce à nos conseils et à notre checklist disponibles dans notre e-book gratuit !

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