Trop souvent, les charges déductibles sont mal connues ou sous-estimées, alors qu’elles permettent de réduire significativement l’impôt sur les revenus locatifs. Crédit immobilier, travaux, assurance emprunteur… autant de postes que vous pouvez intégrer à votre déclaration d’impôts, à condition de connaître les règles.

Charges déductibles : un levier fiscal puissant

Si vous avez opté pour le régime réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges réelles de vos loyers perçus, ce qui réduit votre revenu imposable et donc votre impôt. Cela concerne aussi bien les locations vides (régime foncier réel) que les locations meublées (régime réel BIC).

À l’inverse, si vous êtes en micro-foncier ou micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire (30 % ou 50 %), mais vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.

Quelles sont les charges déductibles des impôts en 2025 ?

Intérêts d’emprunt et frais bancaires

Les intérêts liés à votre crédit immobilier sont intégralement déductibles si vous êtes au régime réel. Cela inclut :

Intérêts du prêt
Frais de dossier
Frais de garantie (caution, hypothèque)
Fractions d’assurance emprunteur selon les garanties

🔍 Exemple concret :
Un prêt de 200 000 € à 2 % génère 4 000 € d’intérêts annuels. À 30 % de tranche marginale d’imposition, cela représente 1 200 € d’économie d’impôt.

Travaux d’entretien et de réparation

Ce qui est déductible :

Travaux de maintenance ou de remise en état
Réparations des équipements nécessaires à la location
Travaux imposés par la copropriété

Ce qui n’est pas déductible :

Travaux d’agrandissement ou d’amélioration de confort
Travaux de reconstruction ou de surélévation

🔍 Exemple concret :
5 000 € de travaux d’entretien → jusqu’à 1 500 € d’impôt en moins pour une TMI à 30 %.

Charges de copropriété et frais de gestion

Sont également déductibles :

Charges de copropriété non récupérables (hors provisions récupérables auprès du locataire)
Frais de gestion locative (si vous passez par une agence)
Assurances propriétaire non occupant (PNO) et loyers impayés
Frais de comptabilité (notamment en LMNP réel ou SCI à l’IR)

🔍 Exemple concret :
1 500 € de charges + 500 € d’assurance + 960 € de gestion = 2 960 € de charges déductibles, soit près de 900 € d’impôt économisé à 30 %.

Le cas spécifique de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est partiellement déductible dans certains cas :

En location vide (régime réel) : déduction immédiate possible sur les loyers fonciers.
En location meublée LMNP réel : elle peut être amortie sur plusieurs années, ce qui lisse l’avantage fiscal dans le temps.

💡 Bon à savoir : depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais. Cela permet d’économiser jusqu’à 18 000 € sur la durée du crédit, tout en conservant un contrat compatible avec les règles de déductibilité.

Changer d’assurance emprunteur

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En 2025, chaque dépense non déduite est un impôt payé en trop. En tant que propriétaire avec un crédit immobilier, vous avez des leviers puissants pour alléger votre imposition légalement. Avant de valider votre déclaration, vérifiez que vous avez bien coché toutes les cases grâce à notre checklist disponible dans notre e-book gratuit !

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