Vous souhaitez réaliser un investissement locatif immobilier ? Ce type d’opération est très prisée en France. Dans quels types de biens investir en fonction de votre budget ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement ? Comment calculer la rentabilité de votre projet ? Comment optimiser vos impôts ? Les experts immobiliers de Réassurez-moi répondent à toutes vos questions.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif immobilier ?

Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer, afin de percevoir des revenus complémentaires.

L’investissement locatif se distingue par sa capacité à générer à la fois des revenus locatifs réguliers et une potentielle plus-value à la revente. C’est une stratégie qui peut devenir une source de revenu stable, tout en constituant un patrimoine durable.
Il existe plusieurs types d’investissements locatifs qui présentent des caractéristiques différentes :

Location en propriété nue : Il s’agit de la location d’un bien immobilier non meublé. Ce type de location offre généralement des baux plus longs, assurant une stabilité des revenus locatifs. La fiscalité et la gestion sont souvent simplifiées par rapport à la location meublée.

Location meublée : Cette option implique de louer un bien immobilier équipé de meubles et d’équipements nécessaires à une vie quotidienne normale. La location meublée peut offrir une rentabilité plus élevée que la location nue, en raison de loyers généralement plus élevés et d’une fiscalité avantageuse sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Logements spéciaux : Investir dans des niches comme les logements étudiants ou les chambres dans une maison de retraite peut offrir des opportunités intéressantes. Ces marchés ciblent des besoins spécifiques et peuvent présenter une opportunité dans le cadre d’une population de plus en plus vieillissante.

Baux commerciaux : Louer un bien à usage commercial ou professionnel à une entreprise peut fournir une source de revenus locatifs stable sur le long terme, avec des baux allant souvent de 9 à 12 ans. Les conditions de bail sont généralement plus favorables au propriétaire par rapport aux locations résidentielles. Les montants d’investissements peuvent être en revanche plus importants.

Les parkings : L’investissement dans des places de parking peut représenter une entrée de gamme intéressante dans l’investissement immobilier. Avec des coûts d’acquisition et de gestion relativement bas, les parkings peuvent offrir une bonne rentabilité, et une porte d’entrée accessible pour les premiers investissements

Chaque type d’investissement locatif possède ses propres avantages et inconvénients, et le choix dépendra des objectifs, de la situation financière et de la tolérance au risque de l’investisseur. Il est crucial de bien s’informer et, si nécessaire, de consulter des professionnels pour élaborer une stratégie d’investissement adaptée.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif présente un équilibre entre des avantages significatifs et des inconvénients potentiels. Voici un tableau récapitulatif pour faciliter la compréhension :

Les avantages

Se constituer un patrimoine immobilier durable sur le long terme
Générer un complément de revenu locatifs réguliers
Préparer sa retraite dans la mesure où les revenus locatifs pourront constituer un complément de revenus
Diversifier ses investissements afin de réduire les risques
Transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers
Défiscaliser ses revenus en profitant de dispositifs fiscaux avantageux (type LMNP)
Réaliser des plus-values à la revente : la fluctuation du marché peut engendrer des plus-values significatives lors de la revente.

Les inconvénients

Engager un investissement financier initial conséquent pour acquérir un bien
Risque de vacance locative qui peut impacter la rentabilité.
Risque de loyers impayés (qui peut être pallié par des assurances)
Difficultés à trouver des opérations blanches (où les revenus des loyers couvrent intégralement l'emprunt bancaire)
La gestion locative peut être chronophage sans l’aide d’une agence immobilière
Coûts d’entretien et de réparation pour maintenir son bien
Réaliser des moins-values à la revente : la fluctuation du marché peut engendrer des plus-values significatives lors de la revente.

Cet équilibre entre avantages et inconvénients doit être soigneusement étudié, en tenant compte de sa situation personnelle.

Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?

Lancer un projet d’investissement locatif sans apport personnel est un défi, mais certainement pas impossible.

Généralement, les banques demandent environ 10 % d’apport de la somme empruntée pour couvrir les frais de notaire et les garanties. Cependant, une étude de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) révèle que l’apport moyen dans le cadre d’un investissement immobilier se situe plutôt autour de 6 % des revenus immobiliers.

Voici quels sont nos conseils si vous vous trouvez dans une telle situation :

1. Construire un dossier solide : La première étape pour convaincre une banque de financer votre projet sans apport significatif est de lui présenter un dossier irréprochable. Ce dossier doit démontrer votre stabilité financière, que ce soit à travers un contrat à durée indéterminée (CDI), les bilans des trois dernières années si vous êtes entrepreneur, ou encore vos relevés bancaires montrant une gestion saine de vos finances.

2. Présenter un projet clair et bien défini : Votre dossier doit inclure un plan d’affaires détaillé, mettant en avant les projections de loyers futurs ainsi que les charges prévisionnelles. Il est crucial d’intégrer à ce plan une marge pour les imprévus et les frais annexes, démontrant ainsi à votre banquier que vous avez une vision réaliste et prudente de l’investissement.

3. Opter pour un premier projet modeste : Commencer par un investissement de petite envergure, comme l’achat d’un studio dans une ville étudiante, ou d’un parking peut être une stratégie payante. Un projet initial réussi et rentable, où les loyers perçus couvrent intégralement l'emprunt, renforcera la confiance de la banque. Cela facilitera l’obtention de financements pour des projets plus ambitieux par la suite.

L’absence d’apport n’est donc pas rédhibitoire pour se lancer dans l’investissement locatif, à condition de prouver sa fiabilité financière et la viabilité de son projet. Une relation de confiance avec votre banquier, appuyée par un dossier solide et un plan d’affaires réfléchi, sont des clés essentielles pour obtenir un prêt, même sans apport personnel.

N’hésitez pas également à vous faire aider par des experts du secteur.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Comprendre la rentabilité d’un investissement locatif est essentiel pour évaluer l’attractivité et la viabilité financière d’un projet immobilier. Il existe deux mesures principales pour cela : la rentabilité brute et la rentabilité nette.

Loyer mensuel

Prix d’achat du bien

Votre taux de rentabilité brut

resultat|number %

Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif ?

La formule pour calculer la rentabilité brute est la suivante :

Prenons des exemples :

Pierre achète un appartement à 100 000 € et le loue 500 € par mois. La rentabilité brute de cet investissement sera alors de :
((500 x 12) / (100 000)) x 100 = 6 %

Juliette achète un studio à 80 000 € et le loue 400 € par mois. La rentabilité brute de cet investissement sera alors de :
((400 x 12) / (80 000)) x 100 = 6 %

Cette mesure est particulièrement utile pour comparer rapidement différents biens immobiliers dans le cadre d’un achat. Cependant, elle ne prend pas en compte les charges et les coûts associés à l’investissement.

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

Pour obtenir une mesure plus précise de la rentabilité, il faut calculer la rentabilité nette, qui prend en compte les charges locatives et les coûts liés à l’achat.

Charges locatives : incluent les charges de copropriété, les impôts sur les revenus immobiliers, et la taxe foncière.
Autres charges liées à l’achat : comprend les frais d’agence, les frais de notaire, les intérêts de l'emprunt, l’assurance emprunteur, les travaux et l’ameublement.

Prenons un exemple :

-Alexandre achète un duplex à 150 000 €, le loue 700 €, avec 2000 € de charges locatives annuelles et 10 000 € de frais liés à l’achat. La rentabilité nette de cet investissement sera alors de :
= ((700 x 12) – 2 000 / (150 000 + 10 000)) x 100
= (6 400 / 160 000) x 100 = 4 %

Cet exemple montre que la rentabilité nette, en tenant compte des charges et des coûts supplémentaires, offre une perspective plus réaliste des revenus immobiliers que vous pourrez percevoir.

Quels sont les meilleurs conseils pour optimiser votre investissement locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif peut être une entreprise rentable, à condition de suivre certaines stratégies clés pour maximiser votre retour sur investissement. Voici nos conseils pour optimiser votre investissement locatif :

1. Viser une opération blanche

L’objectif est de réaliser un investissement locatif dit « opération blanche », c’est-à-dire un investissement qui génère suffisamment de revenus pour couvrir tous les coûts associés, sans nécessiter de contribution financière supplémentaire de votre part chaque mois. Pour y parvenir, il est crucial de comparer le rendement net des différents biens que vous visitez dans le cadre d’un investissement locatif.

2. Emprunter le plus tôt possible

L’âge de l'emprunteur influence directement les conditions de prêt, notamment les intérêts bancaires et l’assurance emprunteur qui ont tendance à augmenter avec l’âge. Emprunter tôt vous permet également d’allonger la durée de votre investissement au maximum afin de réduire vos mensualités.

3. Comparer et négocier les taux d’intérêt

Les taux d’intérêt varient considérablement d’une banque à l’autre. Prenez le temps de comparer les offres et n’hésitez pas à négocier pour obtenir les meilleures conditions possibles. Une différence, même minime, dans le taux d’intérêt peut se traduire par des économies significatives sur la durée totale du prêt.

Prenons l’exemple de Marc qui souhaite emprunter 250 000 € sur 25 ans. Une négociation de 0,05 % peut vous faire économiser 4130 €.

	Taux d’intérêts à 3,90 %	Taux d’intérêts à 3,95 %
Montant des intérêts bancaires	141 748 €	145 878 €

4. Choisir une assurance emprunteur externe

Les banques proposent souvent leurs propres assurances emprunteur, mais celles-ci peuvent être nettement plus coûteuses que les options disponibles auprès d’assureurs externes. En souscrivant votre assurance auprès d’un assureur indépendant, vous pouvez bénéficier de tarifs plus compétitifs, réduisant ainsi le coût global de votre investissement locatif.

En suivant ces conseils, vous pouvez optimiser le rendement de votre bien.

Quels sont les dispositifs de fiscalité pour les investissements locatifs ?

Investir dans l’immobilier locatif ouvre droit à plusieurs dispositifs fiscaux avantageux, conçus pour encourager l’achat de biens immobiliers destinés à la location. Voici un aperçu des principaux dispositifs en France :

1. La loi Pinel

La loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat de logements neufs ou en état futur d’achèvement, à condition qu’ils soient mis en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement locatif, allant jusqu’à 21% du prix d’achat du bien pour une location de 12 ans.

2. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP permet aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus locatifs issus de la location meublée. Un grand nombre de charges et d’amortissements sur les biens et les équipements peuvent être déduits des revenus, alléguant ainsi la charge d’impôt.

3. Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Semblable au LMNP, le statut LMP s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs dépassent un certain seuil et qui remplissent certaines conditions. Ce statut offre des avantages fiscaux supplémentaires, notamment en matière de plus-value et de succession.

4. La loi Malraux

La loi Malraux vise à encourager la rénovation de bâtiments situés dans certains secteurs sauvegardés ou zones de protection du patrimoine architectural. Elle offre une réduction d’impôt sur le montant des travaux de rénovation, pouvant aller jusqu’à 30% pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

5. Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie cible les investissements dans l’ancien avec travaux, dans des villes moyennes éligibles. Il offre une réduction d’impôt similaire à celle de la loi

Pinel, à condition de réaliser des travaux d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’opération.

6. Le dispositif Loc’Avantages (anciennement Louer abordable)

Ce dispositif encourage les propriétaires à louer leur bien immobilier à un loyer modéré, en contrepartie d’une déduction fiscale sur les revenus locatifs. La déduction varie selon le niveau de décote du loyer et la zone géographique, pouvant atteindre jusqu’à 85% des revenus locatifs.

Chacun de ces dispositifs a ses propres conditions d’éligibilité et avantages fiscaux. Il est important de bien les comprendre et de les comparer pour choisir celui qui correspond le mieux à votre projet d’investissement locatif et à votre situation fiscale.

Quelles sont les solutions pour un investissement locatif clé en main ?

L’investissement locatif peut s’avérer complexe et consommateur de temps !

Heureusement, il existe des solutions clefs en main qui prennent en charge l’ensemble du projet d’investissement locatif.

Voici comment ces services fonctionnent et ce qu’ils peuvent offrir.

La recherche du bien immobilier adapté à vos objectifs d’investissement.
L’accompagnement lors de l’achat, incluant les démarches administratives et juridiques.
La gestion des travaux de rénovation et d’aménagement nécessaires.
La recherche et la mise en place de locataires fiables.