Tout savoir sur le prêt achat-revente

Le prêt achat revente est un dispositif financier permettant d’acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le précédent. Il offre la possibilité de bénéficier d’un financement intégrant le remboursement du premier prêt et le nouvel achat, tout en sécurisant la transition entre deux transactions immobilières en évitant une période de double remboursement de crédit. En combinant les prêts, vous avez ainsi accès à une gestion simplifiée des mensualités pendant la phase de revente. Comment fonctionne le prêt achat-revente ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Quelle différence avec un prêt relais ? Tour d’horizon du sujet ! 

Qu’est-ce qu’un prêt achat revente ?

Le prêt achat revente est une solution financière destinée aux propriétaires immobiliers qui souhaitent acquérir un nouveau bien avant d’avoir vendu leur bien actuel. 

Ce type de prêt permet de financer l’achat du nouveau bien en intégrant le solde restant dû sur le crédit immobilier en cours, ainsi que les frais associés à l’acquisition. Cela évite donc une période où l'emprunteur devrait supporter simultanément le remboursement de deux crédits immobiliers. 

Dans le cadre d’un prêt achat revente, la première étape implique une évaluation experte de votre bien actuel afin de déterminer sa valeur et le montant du prêt potentiellement accordé, qui constitue souvent 70 à 80 % de cette valeur. 

Ce montant est ensuite utilisé comme apport pour financer l’acquisition du nouveau bien immobilier. La banque prend en compte le coût total de ce nouvel achat, déduit le solde restant dû sur votre crédit actuel ainsi que les éventuels frais de remboursement anticipé. 

Si vous disposez d’un apport personnel, celui-ci est également intégré dans le calcul pour définir le montant final du nouveau crédit immobilier. En consolidant ainsi les crédits, la banque rachète votre prêt actuel et complète avec l’apport déterminé, simplifiant ainsi la gestion financière avec une seule mensualité à rembourser.

Simulation prêt achat revente : comment ça marche ?

Pour mieux comprendre le fonctionnement d’une simulation de prêt achat revente, prenons un exemple de prêt achat revente concret :

💡 Par exemple : 

• vous possédez un bien immobilier évalué à 300 000 € ; 
• avec un solde restant dû de 50 000 € sur votre prêt actuel ; 
• et vous avez une épargne de 20 000 € que vous pouvez utiliser comme apport personnel. 

Vous envisagez d’acheter un nouveau bien à 450 000 €, et les frais d’indemnités de remboursement anticipé s’élèvent à 1 500 € (3 % du capital restant dû).

➡️ La banque prendra en compte 70 % de la valeur de votre bien actuel, soit 300 000 € x 70 % = 210 000 €, pour calculer le montant du prêt achat revente :

450 000 € (nouveau bien) + 50 000 € (capital restant dû) + 1 500 € (IRA) – 210 000 € (apport du prêt achat revente) – 20 000 € (apport personnel) = 271 500 €.

✅ Ainsi, la banque pourrait vous accorder un prêt achat revente de 271 500 €, sous réserve des frais annexes comme les frais de notaire et de dossier.

Lors de la revente de votre bien actuel, vous rembourserez une partie du prêt immobilier. Les 30 % restants du bien vendu peuvent être réinjectés dans le nouveau prêt immobilier, ce qui ajustera les mensualités et la durée du crédit en fonction de votre nouvelle situation financière.

Pour obtenir des simulations personnalisées et comparer les offres de prêt immobilier adaptées à vos besoins, n’hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne de prêt immobilier ! Cela vous permettra de trouver la meilleure solution financière pour votre projet immobilier en toute transparence et simplicité.

Prêt immobilier : calculez le montant de vos mensualités

Simuler un prêt immobilier

Quelle banque propose un prêt achat revente ?

Plusieurs grandes banques et institutions spécialisées dans le crédit immobilier proposent des prêts achat revente, ce qui inclut notamment : 

• BNP Paribas ; 
• Crédit Agricole ; 
• Société Générale ; 
• Crédit Foncier. 

Attention : chacune de ces banques peut poser des conditions différentes en termes de taux d’intérêt, de durée du prêt, de frais de dossier et de flexibilité dans la gestion des prêts achat revente.

Prêt achat revente : avantages et inconvénients

Quelle différence entre prêt achat revente et prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit à court terme destiné à financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de l’actuel. La banque évalue la valeur du bien existant et propose un prêt représentant généralement entre 60 % et 80 % de cette valeur. 

Pendant la période du prêt relais, vous remboursez uniquement les intérêts et l’assurance emprunteur. Une fois que votre bien est vendu, vous remboursez le capital emprunté. Si le prêt relais ne couvre pas intégralement le coût du nouvel achat immobilier, il peut être complété par un prêt immobilier traditionnel, ce qui implique de rembourser simultanément le prêt en cours sur votre résidence principale et celui du nouveau bien, ainsi que les intérêts et l’assurance emprunteur du prêt relais.

Voici les principales différences entre prêt relais et prêt achat revente :

Prêt achat revente : comment augmenter ses chances d’obtenir un accord de la banque ?

Pour augmenter vos chances d’obtenir un accord de la banque pour votre prêt achat revente, vous pouvez notamment : 

• Explorer les options bancaires alternatives : Ne vous limitez pas à votre banque actuelle ! Jetez un œil aux offres des banques concurrentes qui peuvent racheter votre crédit en cours et proposer un prêt achat revente, de manière à bénéficier d’une avance équivalente à la différence entre la valeur de votre bien actuel et celle de votre futur bien immobilier ; 
• Comparer les offres de prêt : Prenez le temps de comparer différentes propositions de prêt en termes de taux d’intérêt pour pouvoir sélectionner les conditions de prêt les plus avantageuses ; 
• Analyser les assurances emprunteur : Comparer les assurances emprunteur est tout autant indispensable pour réduire le coût total de votre crédit immobilier, sachant qu’une assurance moins coûteuse peut significativement alléger votre budget ; 
• Optimiser la valeur de votre bien immobilier : La banque sera bien plus favorable à accorder un prêt si votre bien immobilier est attrayant et vendable rapidement. Envisagez des travaux de rénovation ou de valorisation pour améliorer l’aspect et l’attrait de votre bien ; 
• Fournir une estimation professionnelle : Obtenez une estimation réaliste de la valeur de votre bien immobilier par un expert local. Les évaluations des particuliers peuvent souvent être biaisées, alors qu’une estimation professionnelle rassure la banque sur la valeur réelle et vendable de votre bien ; 
• Préparer un dossier solide : Présentez un dossier complet et bien documenté à la banque, en incluant toutes les informations pertinentes sur votre situation financière, les estimations de votre bien et les plans pour l’achat du nouveau bien ; 
• Mettre en avant votre stabilité financière : Montrez à la banque que vous avez une situation financière stable et que vous êtes un emprunteur fiable. Fournir des preuves de revenus stables et de bonnes habitudes de remboursement peut grandement augmenter vos chances ; 
• Négocier avec les banques : N’ayez pas peur de négocier les termes de votre prêt avec les banques. Une bonne négociation peut conduire à des conditions de prêt plus favorables, telles qu’un taux d’intérêt réduit ou des frais de dossier diminués ; 
• Faire appel à un courtier en prêt immobilier : Un courtier peut vous aider à trouver les meilleures offres de prêt en se basant sur son réseau et son expertise du marché. Il peut également négocier en votre nom pour obtenir des conditions plus avantageuses !

Peut-on faire de l’achat revente immobilier sans apport ? 

Il est tout à fait possible de faire de l’achat revente immobilier sans apport, bien que cela présente certaines contraintes et nécessite une préparation en amont.

Les banques sont généralement plus réticentes à accorder des prêts sans apport personnel, car cela augmente leur risque. Cependant, plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour contourner cette difficulté : 

• présentez un dossier financier solide qui démontre une gestion rigoureuse de vos finances et une capacité de remboursement fiable ;
• valorisez votre bien immobilier en prouvant que le bien que vous souhaitez acheter a un potentiel de revente élevé, cela rassurera la banque sur la viabilité de votre projet ;
• gardez à l’esprit que des travaux de rénovation ou d’amélioration peuvent augmenter significativement la valeur de la propriété, et donc rendre votre projet plus attractif pour les prêteurs ; 
• obtenez une estimation réaliste et professionnelle de la valeur du bien pour convaincre la banque de la faisabilité de votre opération.

Comment revendre un bien immobilier avant la fin du crédit ?

Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit est une opération courante, mais qui nécessite tout de même une gestion rigoureuse pour éviter toutes complications financières. 

La première étape consiste à bien comprendre les modalités de votre contrat de prêt immobilier. La plupart des prêts comportent des clauses spécifiques concernant le remboursement anticipé, d’où la nécessité de savoir si des pénalités s’appliquent. Ces pénalités peuvent représenter un coût non négligeable, généralement équivalent à quelques mois d’intérêts. 

Une fois ces aspects clarifiés, contactez votre banque pour l’informer de votre intention de vendre. La banque devra fournir un décompte de remboursement anticipé, qui détaille le montant exact restant dû, y compris les intérêts, les éventuelles pénalités et frais administratifs. Il est également judicieux de demander si des solutions alternatives peuvent être envisagées, comme un transfert du prêt sur un nouveau bien immobilier, ce qui peut éviter des frais de remboursement anticipé.

Ensuite, pour maximiser vos chances de vendre rapidement et à un bon prix, il faut bien valoriser votre bien immobilier. Des travaux de rénovation ou de mise en valeur, même minimes, peuvent significativement augmenter l’attrait de votre propriété. Faire appel à un professionnel pour estimer la valeur de votre bien vous permettra de fixer un prix de vente réaliste et compétitif, attirant ainsi plus d’acheteurs potentiels.

N’oubliez pas de prendre en compte les frais associés à la vente ! Outre les pénalités de remboursement anticipé, prenez en compte les frais de notaire, les éventuelles taxes sur les plus-values immobilières, ainsi que les frais d’agence immobilière si vous passez par un intermédiaire. 

3 conseils pour réussir votre opération d’achat revente

Voici 3 conseils pour garantir le succès de votre opération d’achat revente : 

• Conseil n°1 : Effectuez une analyse de marché approfondie. Avant de vous lancer dans un projet d’achat revente, il est indispensable de bien connaître le marché immobilier local. Une analyse de marché approfondie vous permettra de déterminer les quartiers en forte demande, les types de biens recherchés, et les prix de vente réalistes. Vous pouvez aussi utiliser des outils en ligne, consulter des agents immobiliers et étudier les transactions récentes pour des biens équivalents pour obtenir une vision claire du marché ; 
• Conseil n°2 : Optimisez la présentation et la valorisation du bien. Une fois le bien acquis, il est essentiel de le mettre en valeur pour attirer les acheteurs potentiels. Investir dans des travaux de rénovation ou de rafraîchissement peut augmenter significativement la valeur perçue de votre bien. Concentrez-vous sur les améliorations qui offrent le meilleur retour sur investissement, comme la rénovation de la cuisine, de la salle de bain, ou encore des travaux de peinture et de revêtement de sol. Pensez également à soigner la présentation du bien lors des visites : un espace propre, lumineux et bien aménagé est plus susceptible de séduire les acheteurs ; 
• Conseil n°3 : Gérez efficacement les aspects financiers et administratifs. ​​La réussite d’une opération d’achat revente repose aussi sur une gestion très rigoureuse des aspects financiers et administratifs. Cela implique que vous devez fixer un budget détaillé incluant le prix d’achat, les frais de notaire, les coûts de rénovation, et les frais de vente (agence immobilière, publicité, etc.), tout en prévoyant une marge de sécurité pour couvrir les imprévus. Vérifiez également que toutes les démarches administratives soient bien suivies, de la signature de l’acte de vente à l’obtention des certificats de conformité pour les travaux réalisés !