Lors de la réalisation d’un projet immobilier, il est probable que vous entendiez parler du taux d’usure. Bien qu’il puisse parfois être la raison pour laquelle un prêt est refusé, ce taux a pour but de protéger les emprunteurs en évitant qu’ils ne se voient proposer des taux d’intérêt excessifs. Mais alors, à quoi sert réellement le taux d’usure et existe-t-il des moyens de l’éviter ?
Quelle est la définition du taux d’usure ?
Le seuil d’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter de l’argent. Une réglementation établie pour éviter des taux d’intérêts trop hauts et par conséquent placer l’emprunteur dans une situation financière compliquée.
Ce fameux TAEG englobe toutes les dépenses lors de la souscription d’un prêt, c’est-à-dire :
- Frais de dossier,
- Frais de courtage (quand il y en a),
- Les assurances et garanties obligatoires (assurance emprunteur).
Si le TAEG du crédit, calculé lors de votre demande de prêt, est supérieur au taux d’usure alors on dit de lui qu’il est usuraire. Dans ce cas, la banque ne peut pas vous accorder de prêt. Une banque qui franchit le seuil d’intérêt maximal peut se voir infliger une amende de 300 000 euros et une peine de deux ans d’emprisonnement.
Exemple d’application sur un prêt immobilier
Françoise souhaite emprunter 140 000 € pour acheter un appartement.
- La banque propose un prêt sur 20 ans ;
- Taux d’intérêt du prêt 3,78 % (taux moyen proposé par les banques françaises sur le mois de mai 2024 pour un prêt de 20 ans) ;
- Taux de l’assurance à 0,60 % ;
- Frais de dossier 1400 € (calculé ici sur la base d’1% du montant emprunter).
Le calcul du TAEG : [(Intérêts annuels 246,6 €) + (Frais de dossier et assurance 2 240 €) / (montant emprunté x 100)] = 1,77 %
Ici le TAEG est d’1,77 %. Le taux d’usure fixé par la Banque de France au mois d’avril 2024 est de 6,39 %, la Banque a donc le droit de prêter la somme souhaitée par Françoise.
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À quoi sert le taux d’usure lors d’un prêt immobilier ?
La fonction première du taux d’usure est de protéger les consommateurs.
Il empêche les établissements prêteurs de proposer des taux trop élevés. Selon le ministère de l’économie et des finances, des taux d’intérêts trop élevés pourraient mettre certains ménages en situation financière difficile mais aussi déstabiliser l’économie globale.
Le taux de l’usure a donc une fonction régulatrice.
Comment le taux d’usure est-il calculé ?
Le taux d’usure est fixé par la Banque de France. Concrètement la Banque de France récolte les TAEG auprès d’un échantillon représentatif de banques et d’organismes prêteurs, augmentés d’un tiers.
Le seuil varie en fonction de 3 critères :
- La somme empruntée
- La durée d’emprunt
- La catégorie de prêt
La formule utilisée par la Banque de France pour le calculer est donc la suivante :
Taux effectif moyen + (⅓ du Taux effectif moyen)
Pour connaître le taux d’usure du moment, il suffit de se rendre sur le site de la Banque de France. Vous pourrez ensuite le comparer au TAEG que votre banque vous propose dans le cadre d’une demande de crédit immobilier.
La mise à jour du taux d’usure se fait tous les trois mois pour tenir compte de l’inflation.
Quel est l’historique du taux d’usure ?
Pour se rendre compte de l’évolution du taux d’usure, voici un tableau de son évolution depuis le mois d’avril 2023 :
| Période | Taux d’usure sur un prêt immobilier de moins de 10 ans | Taux d’usure sur un prêt immobilier de 10 à moins de 20 ans | Taux d’usure pour un prêt immobilier à plus de 20 ans |
|---|---|---|---|
| Avril 2024 | 4,56 % | 6,13 % | 6,39 % |
| Janvier 2024 | 4,53 % | 6,01 % | 6,29 % |
| Décembre 2023 | 4,4 % | 5,8 % | 6,11 % |
| Novembre 2023 | 4,31 % | 5,65 % | 5,91 % |
| Octobre 2023 | 4,31 % | 5,55 % | 5,80 % |
| Septembre 2023 | 4,23 % | 5,28 % | 5,56 % |
| Août 2023 | 4,17 % | 5,12 % | 5,33 % |
| Juillet 2023 | 4,11 % | 4,84 % | 5,09 % |
| Juin 2023 | 3,99 % | 4,45 % | 4,68 % |
| Mai 2023 | 3,91 % | 4,33 % | 4,52 % |
| Avril 2023 | 3,72 % | 4,09 % | 4,24 % |
Quelles différences avec le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement évalue la part du revenu de l'emprunteur utilisée pour rembourser ses dettes. Cela permet de savoir si l'emprunteur dispose de suffisamment de revenus pour honorer ses engagements financiers.
Pour calculer le taux d’endettement, cette formule s’applique :
(Montant des mensualités + charges fixes) x 100 / Salaire net
Exemple de calcul du taux d’endettement :
Gilles a des mensualités de 1 218 € et son salaire net est de 4 000 €
(1218×100)/4000 = 30,45 %
Le taux d’endettement de Gilles est donc de 30,45 %
Le taux maximum d’endettement étant aujourd’hui de 35 %, Gilles peut donc emprunter de l’argent à la banque pour son projet.
Refus de prêt à cause du taux d’usure : que faire ?
Il arrive souvent qu’un prêt soit refusé car votre TAEG dépasse le taux d’usure fixé par la banque de France. Dans ce cas, pas de panique, votre cas n’est pas désespéré. Voici donc quelques solutions pour contourner le taux d’usure.
- L’assurance emprunteur : N’hésitez pas à faire jouer la concurrence. La banque propose toujours son assurance emprunteur, mais celle-ci n’est pas forcément adaptée à votre profil ni à votre situation. Externaliser son assurance emprunteur peut clairement faire baisser son coût.
- Diminuer la durée de votre prêt : Moins le prêt est long est plus le taux de votre crédit est bas. Pour diminuer la durée de votre prêt vous pouvez augmenter le montant de votre apport, diminuer le montant emprunté ou demander un prêt à taux zéro (PTZ) ou un prêt conventionné (PC) par exemple.
- Négocier les frais de dossier et de garantie : Les frais de dossier vont souvent de pair avec la souscription d’un prêt. Ces frais sont déterminés par les banques elles-mêmes, il est donc possible de les négocier voire de les supprimer.
- Emprunter à deux : Si vous empruntez à deux il est possible de couvrir chaque emprunt à 50%. Une manœuvre qui fait baisser le coût de l’assurance emprunteur mais qui n’est pas sans risque puisque cette solution diminue la protection des deux emprunteurs.
La banque de France met à jour et publie les taux d’usure chaque trimestre. Il est possible de les consulter sur leur site officiel.
Un organisme de crédit qui pratique un taux usuraire s’expose à des sanctions pénales, des sanctions civiles et des sanctions administratives, sans parler de la réputation de l’organisme en question.